新年房貸觀察:有二線城市大行利率破5，銀行搶單意愿高
區域間，銀行間分化明顯。
進入2022年，房貸松動從一線拓至二線城市第一財經記者最近幾天了解到，在北上廣深等城市房貸出現不同程度寬松之后，部分二三線城市也有明顯放松跡象，其中仍以二手房貸款最為明顯，但銀行間差異較大
以南京為例，多數大行按揭利率未有變動，有中小銀行利率維持在6%以上，也有銀行回到5時代，蘇州則有大行商貸最低可以做到4.9%。大連曾一度領漲東北樓市。據國家統計局數據，今年上半年，大連新房銷售價格環比漲幅1%，同比漲幅6%；二手房銷售價格環比漲幅0.5%，同比漲幅3%，均高于東三省如沈陽，長春，哈爾濱等主要城市。。
有機構預測，2022年房地產行業在融資約束進一步放松的同時，因城施策也有更多調整值得期待對于風險更低，收益更高的按揭貸款，在凈息差承壓背景下，未來只要額度充足，銀行放貸意愿會更強
但值得注意的是，部分中小銀行雖然按揭利率有所降低，但在資質評定中會考慮購房者在該行的綜合貢獻度，也有中介人士反映部分銀行存在理財捆綁銷售行為對此，有業內人士對記者表示，銀行此類做法并不新鮮，監管趨嚴之前也存在，再次出現或與年初開門紅以及額度增加有關
二線城市利率也下行，銀行間分化明顯
開年，第一財經記者就了解到，房地產行業貸款在監管糾偏后繼續邊際放松，其中，廣州首套房，二套房利率最低分別降至5.65%，5.85%左右，深圳部分中小銀行也對房貸利率做出調整，北京，上海在放款速度上均有明顯加快有大行北京地區客戶經理表示，目前額度充足，存量貸款已經發放完成，但按揭利率仍維持首套5.2%，二套5.7%，二手房放款時間最快在2~3個月左右，已經回到正常的流程時間
最近幾天，部分二線城市也加快了按揭貸款放松動作，除了放款時間縮短，也有銀行做出利率調整據記者了解，南京多家中小銀行最近幾天調低按揭利率，其中江蘇銀行在新房利率不變情況下，首套二手房貸款利率從6.15%降至5.85%，放款周期縮短至1~2個月徽商銀行當地個貸中心工作人員介紹，該行首套房按揭利率對外統一仍為5.85%，但不同支行有調整空間，當前額度充足，一般1~2個月可以放款，該行某支行個貸經理表示，首套二手房利率區間最低可以做到5.25%，但對貸款人資質要求較高，而且這一政策已經維持較長時間
但同樣作為中小銀行，農商行仍然緊張江蘇本地一家農商行按揭利率水平相對較高且未做調整，其中二手房首套房6.45%，二套房6.65%，與開發商合作的新房貸款利率分別為5.95%，6.15%該行當地某支行客戶經理表示，之前監管要求下，額度一直較為緊張，當前雖然有所寬松但不明顯，只是放款加快
相比之下，南京當地的全國性大行及股份行更為淡定，首套二手房主要維持在6.15%跟小銀行相比肯定偏緊，我們這邊政策上沒有調整某國有大行個貸負責人表示，因為此前業務沉淀量較大，目前還處于解決存量貸款階段，不僅利率維持6.15%沒有變，新申請個貸還要排隊另有某股份行工作人員表示，當前放款時間明顯縮短，但是寬松程度沒有大家預期中那么明顯
同在江蘇省的蘇州市內大行則與南京明顯不同多家大行在當地支行工作人員表示，近期按揭利率有所下調，其中建行降至5%，農行則有個貸經理表示，如果購房者資質特別好最低可做到4.9%青島地區多家銀行工作人員也表示，目前利率沒有調整，但放款特別快，抵押做完差不多一周可以放款
部分中小銀行捆綁銷售再現
根據客戶在我行綜合貢獻度不同，貸款利率不同一家區域股份行南京某支行個貸經理表示，該行按揭利率有調整空間但要看客戶在該行存款情況，有無存款，存款金額都會影響貸款利率另有蘇州當地中介人士反映，從與其所在機構合作的銀行來看，四大行放款時間更為及時，部分中小銀行雖然利率降低但有拖延現象，還有理財產品等有條件的捆綁
對此，有業內人士表示，捆綁銷售現象一直存在，但在地產調控加碼之后因為額度緊張有所緩解，當前額度稍有充足可能再次出現兩點比較重要，一個是時點，現在開年有‘開門紅’KPI壓力，需要拉存款和中間收入，第二是額度少，需求多，賣方市場更有捆綁的空間該人士說
伴隨著需求端回暖和房企融資環境放松，市場對房地產商的預期也更為樂觀此前就有多家機構指出，開發商的主要支撐還是來自經營性資金，按揭支持是關鍵根據銀保監會最新數據，2021年11月末，房地產貸款同比增長8.4%，購房者的合理住房需求得到進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用于支持首貸房而按揭的另一面是房企銷量，克而瑞數據顯示，盡管去年百強房企整體銷量出現負增長，但12月已經出現回暖跡象，單月銷售操盤金額9940.1億元，同比降低35.2%，較11月卻環比增長32.4%有北京地區大型中介機構人士對記者表示，二手房成交自10月以來持續明顯回升，價格也出現微漲
長江證券首席經濟學家伍戈在最新研報中指出，結合歷史經驗，若要銷售增速糾偏轉正，房貸利率或仍有30BP左右的下行空間，而這往往是通過調降貸款市場報價利率與加點兩種方式共同實現的他預測，2022年尤其上半年除了房企融資約束的進一步放松，住房預售資金監管，因城施策或都有更多優化與調整值得期待
對于按揭貸款，瑞銀中國金融業研究主管顏湄之日前表示，因為數額小且風險低，利息收入更可觀，本身銀行對按揭貸款的意愿更強業內人士稱，綜合考慮銀行業2022年凈息差承壓背景，銀行做按揭業務的動力或更加充足
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