文 / 三生
2021年的這個(gè)冬天，與紅星美凱龍關(guān)系密切的房地產(chǎn)行業(yè)格外寒冷而作為家居龍頭之一，感受到唇亡齒寒的美凱龍也加緊了動(dòng)作，比如與居然之家報(bào)團(tuán)取暖，完成了上市后的首次定增，發(fā)布至尊Mall戰(zhàn)略等等
但是，這些動(dòng)作并未在資本市場掀起多少波瀾，美凱龍的股價(jià)遲遲未見起色截至12月16日收盤，美凱龍股價(jià)為8.82元/股，總市值為384.1億元，仍處于歷史低位相比曾經(jīng)的千億市值，美凱龍是不是該做些什么
最近幾天，美凱龍宣布原阿里巴巴投資者關(guān)系總監(jiān)邱喆接任董秘，這一動(dòng)作被視為公司想要加強(qiáng)資本市場溝通與管理其實(shí)，外界對美凱龍最為關(guān)注的是，還是其輕資產(chǎn)，重運(yùn)營，降杠桿三大戰(zhàn)略推進(jìn)的是否順利，畢竟這才是公司能否改變基本面的根本所在下面我們就依次對目前美凱龍這三大戰(zhàn)略的進(jìn)展進(jìn)行分析，資本市場是否到了改變看法的時(shí)候
/01/
輕資產(chǎn)
盈利能力下降怎么辦。
關(guān)于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的問題，車建新曾指出:原來我們是‘輕資產(chǎn)+重資產(chǎn)’兩條路，重資產(chǎn)就是自己建商場，輕資產(chǎn)就是委管商場。產(chǎn)品上線后，消費(fèi)者不再受空間和時(shí)間的限制。
節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)曾在《雙面紅星美凱龍:品牌護(hù)城河VS地產(chǎn)灰犀牛》一文中對美凱龍的自建商場，委管商場進(jìn)行過介紹簡單來說，美凱龍的自建商場就是既做房東又做管家，主要集中在一，二線城市，旨在建立品牌和行業(yè)地位委管模式則是側(cè)重于管家的角色，對外輸出品牌和招商管理團(tuán)隊(duì)，與委管合作方一同經(jīng)營，有利于快速滲透進(jìn)入低線級城市，擴(kuò)大市場規(guī)模
目前，美凱龍已經(jīng)在全國主要城市實(shí)現(xiàn)了自建商場覆蓋，但這種模式對資金，人力等各種資源的占用都比較大，在行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，并不受資本市場喜歡，轉(zhuǎn)型確實(shí)勢在必行。
在分析之前，我們可以先看一下美凱龍自營與委管兩種商場的總體規(guī)模截至2021年三季度末，美凱龍共有94家自營商場，273家委管商場，戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場此外，公司還有20家籌備中的自營商場籌備的委管商場中，有345個(gè)委管簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證或已獲得地塊
根據(jù)美凱龍此前公布的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，自營商場的規(guī)模應(yīng)當(dāng)受到一定的節(jié)制，而委管商場作為輕資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁玫赝苿?dòng)，從而更快進(jìn)入下沉市場。
但是，想要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)并非易事。
比如今年前三季度，美凱龍自營商場凈增加了2家，而委管商場卻沒有增長，僅從數(shù)量上看，似乎出現(xiàn)了與輕資產(chǎn)背道而馳的現(xiàn)象。
其實(shí)，自營商場的毛利率較高，今年前三季度達(dá)到86.1%，可以稱得上是暴利，能為公司提供較好的造血能力所以，從公司持續(xù)盈利的角度來說，擴(kuò)大自營規(guī)模似乎是更好的選擇
相反，委管商場的毛利率相對較低，而且最近幾年來持續(xù)下滑，今年前三季度為32%，下滑了4.1個(gè)百分點(diǎn)如果持續(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，將來是否會(huì)拖累公司整體的盈利能力，也是需要考慮的問題
而且，委管商場由于牽涉的利益方更多，在管理上還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)樵谖苣Ｊ较拢虉鼋ǔ珊螅芾磉\(yùn)營事項(xiàng)均交給美凱龍的團(tuán)隊(duì)，看似很明白，其實(shí)有很大的隱患
因?yàn)椋夂米龅臅r(shí)候，你好我好，萬事大吉，一旦商場出現(xiàn)空租，運(yùn)營失利，租金沒有達(dá)到預(yù)期收益等情況，矛盾就會(huì)凸顯出來伴隨著房地產(chǎn)遇冷，家居生意也今時(shí)不同往日，這方面的麻煩也隨之增加
委管商場的毛利率下滑，與上述問題也不無關(guān)系美凱龍今年關(guān)閉了9家委管商場，其中5家為提前解約，而公司還一度被假委管，真租賃的消息困擾，都是相關(guān)問題發(fā)酵的結(jié)果
所以，面對輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，美凱龍的心情應(yīng)該是復(fù)雜的資本市場青睞輕資產(chǎn)，但對盈利能力同樣也非常看重，這或許也是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型緩慢的背后原因之一
/02/
重運(yùn)營
高端路線好走嗎。
與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略配套的，就是美凱龍的重運(yùn)營戰(zhàn)略。
近期，美凱龍總裁兼CFO席世昌曾對媒體表示，紅星美凱龍不是商業(yè)地產(chǎn)，也不是零售商，而是家居行業(yè)生態(tài)圈綜合服務(wù)商言下之意，就是美凱龍非常重視運(yùn)營
美凱龍?zhí)岢鲋剡\(yùn)營的核心目的，是提升商場效率，進(jìn)而保障公司業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長為了這個(gè)目的，美凱龍還提出了一體兩翼的方針，即線下商場一體，家居家裝一體化，線上線下一體化為兩翼，優(yōu)化線下體驗(yàn)搶占消費(fèi)者心智，擴(kuò)大流量入口，提高轉(zhuǎn)化效率與價(jià)值挖掘
單從紙面上看，美凱龍的一體兩翼還是挺有吸引力的，而為了推進(jìn)執(zhí)行，美凱龍確實(shí)也下了不少功夫。
比如在線上線下一體化方面，美凱龍2019 年 5 月就與阿里簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極推進(jìn)門店數(shù)字化，家居家裝一體化方面，公司將家裝業(yè)務(wù)的地位大幅提升，正在開辟第二增長曲線。其實(shí)線上城市站的重要作用就是打破線下門店原有的“搜索阻力”，實(shí)現(xiàn)線下門店的賦能。他們可以隨時(shí)隨地在網(wǎng)上自由選擇產(chǎn)品，購物，咨詢，充分利用碎片化時(shí)間。
但是，美凱龍更為重視的，還是線下商場其先是推出九大主題館系列，并在此基礎(chǔ)上，不斷推進(jìn)高端路線，最為知名的就是全國布局的1號(hào)店和至尊Mall戰(zhàn)略
其中，1號(hào)店試圖集合高端電器和家居主流明星品牌，給消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，至尊Mall同樣定位高端，定位時(shí)尚賣場明星，走的是更為精品的路線。
節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)曾實(shí)地探訪過美凱龍位于北京的1號(hào)店和至尊Mall店，除了人氣不足之外，體驗(yàn)上槽點(diǎn)并不多但是，要真正了解其中的真實(shí)情況，還要看砸下真金白銀的消費(fèi)者是什么反饋而從這個(gè)角度來看，美凱龍最高端的至尊Mall也一樣被吐槽
比如在某問答平臺(tái)，有消費(fèi)者就對北京四環(huán)美凱龍至尊Mall店進(jìn)行到了評價(jià)，從設(shè)計(jì)到工期，好一頓吐槽此外，全國其他城市如上海，深圳等地的消費(fèi)者也有反饋各種問題
當(dāng)然，服務(wù)做得再好，也難免遇到刁鉆的顧客但對于美凱龍來說，這樣的反饋顯然也是一個(gè)警鐘
從目前的數(shù)據(jù)來看，華泰證券有研報(bào)指出，2021年前三季度，美凱龍自營商場實(shí)現(xiàn)營收62.5億元，同增24.9%，店效同比增長17.1%，表明公司重運(yùn)營策略成效明顯。
但是，不論1號(hào)店還是至尊Mall，走得都是高端路線，瞄準(zhǔn)的均是高凈值人群，品牌能夠拿下高溢價(jià)的基礎(chǔ)，是為顧客提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一旦口碑出現(xiàn)問題，對高端定位和高凈值客戶來說，或許更不好處理。
所以，美凱龍要用1號(hào)店和至尊Mall撐起高端定位，仍要付出長期努力而對于資本市場來說，美凱龍真正讓很多人牽腸掛肚的，恐怕還是它廣受關(guān)注的高杠桿問題
/03/
賣資產(chǎn)降杠桿
危機(jī)解除了嗎。。
多年之前，美凱龍創(chuàng)始人車建新曾經(jīng)常說一句話，買地是做企業(yè)絕對的命根子。
現(xiàn)在美凱龍被迫進(jìn)行的降杠桿，和車建新長期執(zhí)著于買地的理念關(guān)系密切為什么這么說呢因?yàn)槊绖P龍被資本市場所詬病的一個(gè)重要原因，就是拿地太多了
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，美凱龍投資性房地產(chǎn)為935億元，規(guī)模僅次于招商蛇口和中國建筑，甚至超過了萬科A等房地產(chǎn)類公司，業(yè)內(nèi)將其稱為隱形的房地產(chǎn)巨頭。
當(dāng)然，車建新熱衷買地也有其合理之處，因?yàn)橐﹂_競爭對手，擴(kuò)大規(guī)模，手中就必須有足夠的土地但是，在美凱龍通過此舉成功登頂家居行業(yè)龍頭的背后，公司的債務(wù)也日益走高
所以，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，與房地產(chǎn)深度捆綁的美凱龍也屢次傳出危險(xiǎn)信號(hào)這也讓公司不得不開始降低杠桿，出售資產(chǎn)，甩掉重資產(chǎn)的包袱
我們先來看一下美凱龍目前的負(fù)債情況截至今年三季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率為59.38%，去年同期為61.19%，雖然負(fù)債率仍然不低，但總算看到了下降的趨勢
從金額上看，同期美凱龍負(fù)債總額為794.87億元，流動(dòng)負(fù)債360.9億元，短期借款28.84億元同期公司貨幣資金為64.84億元，短期借款可以得到覆蓋，公司債務(wù)短期爆雷的風(fēng)險(xiǎn)并不大
另外，一家公司能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流至關(guān)重要，這一點(diǎn)美凱龍目前的數(shù)據(jù)也不錯(cuò)截至今年三季度，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為47.74億元，去年同期為20.85億元，翻了一倍多
所以，總體來看，美凱龍目前的債務(wù)應(yīng)該已經(jīng)度過了危險(xiǎn)期能夠有這樣一個(gè)結(jié)果，主要得益于公司及時(shí)處置資產(chǎn)和積極融資
比如，今年5月，美凱龍以12億元將紅星融資租賃和紅星商業(yè)保理2家全資子公司出售，6月，天津遠(yuǎn)川25億元受讓美凱龍持有的7家物流公司100%的股權(quán)，10月，美凱龍將旗下成立不久的美凱龍物業(yè)以7億元轉(zhuǎn)讓給旭輝。
不久前，美凱龍完成了一筆37億元的定增，認(rèn)購對象包括阿里巴巴，國華人壽，睿遠(yuǎn)基金等各路資金在這些機(jī)構(gòu)的背書下，美凱龍正在逐漸擺脫爆雷的陰影
如今，昔日被車建新寄予厚望的紅星地產(chǎn)已經(jīng)易主，而美凱龍?jiān)诮蹈軛U的道路上，也看到了希望但是，在疫情尚未完全退去，房地產(chǎn)復(fù)蘇難料的情況下，美凱龍的輕資產(chǎn)，重運(yùn)營能否順利推進(jìn)，目前仍需要繼續(xù)觀察想要重回當(dāng)年的千億市值，美凱龍還有很長的路要走
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