截至11月底，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2827.97億元，同比增加15.21%，完成年度目標(biāo)3300億元的85.7%但在行業(yè)寒冬之中，業(yè)績(jī)已連續(xù)5個(gè)月下滑的招商能否如期完成目標(biāo)仍有待市場(chǎng)考驗(yàn)
全年積極擴(kuò)儲(chǔ)
日前，為期4天的上海第三輪集中供地落幕從參拍企業(yè)上看，本次土拍吸引了超43家房企企業(yè)構(gòu)成上以國(guó)央企為主流，國(guó)企，央企不論在融資成本還是融資渠道方面都更有優(yōu)勢(shì)中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端表示
一眾獲地房企中，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，招商拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數(shù)量均位居此輪供地首位。
其中，12月1日，招商以45.29億元競(jìng)得浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)E01—06地塊，成交樓面地價(jià)35684元/平方米，溢價(jià)率9.39%，是此輪土拍中溢價(jià)率最高的地塊。
日前，招商又聯(lián)手象嶼地產(chǎn)及江蘇海鴻聯(lián)合體，以33.566億元，溢價(jià)率9.08%的代價(jià)將位于青浦區(qū)的西虹橋蟠龍路西側(cè)45—06地塊收入囊中，此外，招商amp，南山控股聯(lián)合體還競(jìng)得嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2—0101單元06A—01A，07A—02A地塊，成交價(jià)27.05億元，樓面價(jià)24000元/平方米。
除了第三輪供地中拿下的三幅地塊，招商還分別在第一輪供地中獲得浦東新區(qū)曹路中心鎮(zhèn)1宗地塊，在第二輪供地中與路勁和象嶼組成聯(lián)合體拿下青浦區(qū)西虹橋地塊據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，三輪集中供地后，招商成為今年上海土地市場(chǎng)的最大贏家，共計(jì)拿下5宗含宅地塊，合計(jì)成交建面達(dá)66萬平方米
不僅是在上海市場(chǎng)，年初至今，招商在土地市場(chǎng)上都頗為積極據(jù)平安證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年1—11月，招商把握供地兩集中下土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極參與廣州，重慶等重點(diǎn)城市集中土拍，期內(nèi)新增土儲(chǔ)建面1081萬平米，總價(jià)約1552億元左右，拿地銷售面積比，拿地銷售金額比分別為104%，64%，拿地金額比高于2020年全年
另?yè)?jù)招商于12月9日發(fā)布的11月銷售及近期購(gòu)得土地使用權(quán)情況，除了在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)拿地，10月至今，公司還在新西蘭奧克蘭市獲取了4宗地塊。公告顯示，招商蛇口9月銷售額為2329億元，同比減少272%；銷售面積98.86萬平方米，同比減少9.67%。
中國(guó)指數(shù)研究院指出，下半年，伴隨著房企拿地銷售比不超過40%的監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，招商在土地?cái)U(kuò)張上的力度有所降低，但7—10月通過入股合作等多元化拿地方式，土地支出金額依然達(dá)到了40.8億，53.3億，65.89億及70.99億元。
例如，今年9月，招商通過旗下子公司招商局置地入股了卓越在廣州黃埔的地塊，10月初，招商由通過股權(quán)合作，進(jìn)入了金地，旭輝，首開此前共同拿下的北京項(xiàng)目。
毛利率一降再降
逆勢(shì)積極獲地的背后，是招商對(duì)于規(guī)模與行業(yè)地位的渴求。截至9月底，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積10399萬平方米，同比增長(zhǎng)238%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2409.61億元，同比增長(zhǎng)27%。
2021年初，招商蛇口定下3300億元的銷售目標(biāo)，對(duì)比上年業(yè)績(jī)，增長(zhǎng)率約為18%我們現(xiàn)在的可售貨值有5300億元，達(dá)到去年62%的去化率就可以實(shí)現(xiàn)這一銷售目標(biāo)彼時(shí)，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰頗具信心
日前，招商公布2021年11月銷售及近期購(gòu)得土地使用權(quán)情況:2021年1—11月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1242.77萬平方米，同比增加16.09%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2827.97億元，同比增加15.21%對(duì)比3300億元的銷售目標(biāo)，招商目前已完成年度目標(biāo)的85.7%在億翰智庫(kù)的榜單上，招商目前位列1—11月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200榜單的第8位
不過，這也意味著，12月單月，招商需完成472.03億元的銷售金額，才能實(shí)現(xiàn)年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。
但公開信息顯示，招商過去幾個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)維持在200億元上下，且已連續(xù)5個(gè)月同比下滑其中，11月，招商實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額252.91億元，同比減少13.57%此前，7月—10月，招商分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元，203.52億元，233.29億元和165.45億元，較2020年同期分別下滑11.17%，24.07%，21.72%和36.44%
不僅如此，三季度報(bào)告也顯示，盡管拿地積極，規(guī)模增長(zhǎng)迅速，但公司反映盈利能力的毛利率，凈利率指標(biāo)卻再次下降國(guó)金證券研報(bào)指出，公司2021年前三季度毛利率21.9%，相較去年同期下滑2.4pcts，Q3單季度毛利率17.3%，相較去年同期下滑7.5pcts，整體下滑幅度超預(yù)期
據(jù)公開報(bào)道，11月30日，在招商蛇口投資者網(wǎng)上集體接待日時(shí)，投資者也對(duì)公司的盈利問題表現(xiàn)出強(qiáng)烈的關(guān)注:公司的毛利率已下滑兩年，何時(shí)能恢復(fù)而對(duì)于毛利率下降這一問題，董事長(zhǎng)許永軍回答稱:房地產(chǎn)高毛利時(shí)代已經(jīng)過去，公司將通過精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，努力維持相對(duì)合理的利潤(rùn)率水平
值得一提的是，招商的拿地權(quán)益比例也不斷走低例如，國(guó)泰君安證券報(bào)告顯示，2021年10月，招商蛇口以71億元新增7個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益建面合計(jì)53萬方公司整體土地投資力度繼續(xù)維持高位，前10月累計(jì)約103%，但同時(shí)拿地權(quán)益比例較低，僅有47%
對(duì)于公司業(yè)績(jī)完成是否有壓力，如何改善公司毛利率下滑，拿地權(quán)益比走低等問題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向招商蛇口方面發(fā)去采訪提綱，亦多次致電相關(guān)人士，但最終招商方面拒絕了采訪。。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，對(duì)比之前的銷售情況，以及目前的市場(chǎng)行情，招商要在最后一個(gè)月沖刺完成年度目標(biāo)的確有些難度但這也不是招商一家所面臨的問題，今年應(yīng)該有很多房企都完不成業(yè)績(jī)，該業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào):在今年多家房企接連爆雷的情況下，作為國(guó)企，眼下還有錢去積極拿地其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)有實(shí)力了
據(jù)億翰智庫(kù)研報(bào)，TOP200房企1—11月累計(jì)銷售金額同比增速降至1.5%，較1—10月繼續(xù)收窄5.3個(gè)百分點(diǎn)單月銷售金額同比下降37.9%，延續(xù)了6月以來的低迷狀態(tài)盡管政策端有邊際寬松的跡象，房企也積極促銷，以價(jià)換量，但購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)向已難以逆轉(zhuǎn)，銷售不見起色，房企在銷售端的壓力持續(xù)
投資方面，受銷售低迷和融資持續(xù)緊張的影響，11月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的16家典型房企投資意愿已基本冷卻，除部分國(guó)央企仍在持續(xù)拿地外，多數(shù)規(guī)模民企已暫緩拿地16家典型房企1—11月拿地面積18521.3萬平米，同比下降28.23%，降幅較1—10月擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)，拿地金額12746.1億元，同比下降11.5%，降幅較1—10月再擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)
國(guó)金證券也指出，目前招商蛇口資債比健康，維持綠檔截至三季度，公司現(xiàn)金短債比為1.8倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為59.6%，凈負(fù)債率為34.0%，均滿足三條紅線的要求，為綠檔企業(yè)
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