杠桿低，資金壓力小，部分中小房企融資重回銀行視野
真是風水輪流轉(zhuǎn)，以前進不了白名單的百強后房企，現(xiàn)在因為杠桿低，反而成了潛在優(yōu)質(zhì)客戶對于近期房企融資的變化，債券銷售人員陳彥如此感嘆
陳彥遇到的這種情況，在近期的房地產(chǎn)行業(yè)，可能確實存在多名業(yè)內(nèi)人士告訴第一財經(jīng)記者，前幾年沒有過度擴張，杠桿比較低，資金壓力比較小的中小型房企，近期重新受到銀行關(guān)注不過，這可能只是個別情況，而非普遍現(xiàn)象
近期，房地產(chǎn)融資政策糾偏，銀行房地產(chǎn)貸款逐步回暖，房企融資回歸正常化日前，監(jiān)管再次表示，要合理滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，并購貸款融資
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，出于業(yè)務(wù)規(guī)模，利潤等考慮，房貸業(yè)務(wù)不能明顯減量，各家銀行都在向低風險客戶靠攏，競爭又變得激烈起來，頭部機構(gòu)的增量業(yè)務(wù)面臨一定壓力。
優(yōu)質(zhì)中小房企重回關(guān)注
前幾年，資金主要流向大中型房企，行業(yè)百強以外的中小房企，由于融資普遍較難，現(xiàn)在的杠桿反而比較低陳彥說，今年下半年以來，個別高杠桿房企債務(wù)風險暴露，這些杠桿較低，經(jīng)營相對穩(wěn)健的中小房企近期開始受到關(guān)注，有買方機構(gòu)向他了解這類房企的發(fā)債情況
第一財經(jīng)最近幾天報道，在10月大幅回升基礎(chǔ)上，11月房地產(chǎn)貸款投放繼續(xù)保持環(huán)比，同比雙升態(tài)勢，初步預(yù)計同比多增約2000億元，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，11月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長84%
在國企，央企發(fā)債回升的同時，民營房企發(fā)債也出現(xiàn)回暖跡象進入12月以來，多家民營房企啟動了債務(wù)融資工具發(fā)行，部分民企債券發(fā)行已經(jīng)獲批，其中不乏中小民營房企
交易商協(xié)會網(wǎng)站信息顯示，12月1日，碧桂園，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司的中票發(fā)行計劃已經(jīng)獲得受理，發(fā)行規(guī)模均為50億元，金地集團12月5日宣布，經(jīng)上交所審核通過，其2021年2號資產(chǎn)支持專項計劃將在明年初發(fā)行。
不過，上述啟動發(fā)債的民營房企，即便規(guī)模相對較小，也基本都在行業(yè)百強以內(nèi)，區(qū)域性房企尚未出現(xiàn)對于陳彥的說法，多名業(yè)內(nèi)人士告訴第一財經(jīng)記者，雖然案例不多，但這種情況確實存在
確實存在這種情況，我們最近就在跟兩家中小房企接觸，但這個說法可能有點夸大，不是百強后房企都是這樣，而是要看具體情況，個別杠桿比較低，資金壓力比較小的中小型房企，業(yè)務(wù)和債務(wù)大家都看得比較清楚某股份制銀行投行部門負責人告訴記者，這并不是普遍現(xiàn)象，只是針對個別較為優(yōu)質(zhì)的中小房企
該人士還稱，該行關(guān)注的房企主要有兩類，一類是規(guī)模不大但經(jīng)營較為穩(wěn)健的房企，另一類是大中型房企的區(qū)域性公司在項目選擇上，不僅要看資產(chǎn)，負債，還要看具體項目的情況
也有私募債券投資人士說，確有部分相對優(yōu)質(zhì)的中小房企受到銀行關(guān)注，但并不是主流。”對于近期房企融資的變化，債券銷售人員陳彥如此感嘆。
肯定不是趨勢性的，而且都是信用風險預(yù)期相對小的項目，個別案例說明不了什么某全國性銀行債券部門人士說，小地產(chǎn)商的綜合能力總體較弱，從債券投資配置角度，這種項目投資價值顯現(xiàn)還早
低風險業(yè)務(wù)爭奪白熱化
日前，中海地產(chǎn)29億元公司債在深交所完成發(fā)行，兩個品種的實際票面利率均低于發(fā)行前的詢價區(qū)間。
發(fā)行結(jié)果顯示，21中海07發(fā)行規(guī)模為17億元，利率詢價區(qū)間為2.70%~3.50%，21中海07則為3.00%~3.80%，但最終的票面利率分別為3.08%，3.38%，低于詢價最高水平0.42個百分點。
業(yè)務(wù)還要繼續(xù)做，大家又都向低風險客戶靠攏，但這樣的客戶數(shù)量有限，使得競爭白熱化上述全國性銀行人士說
個別相對優(yōu)質(zhì)的中小房企，重新進入金融機構(gòu)視野，可能也有這方面的原因。“真是風水輪流轉(zhuǎn)，以前進不了白名單的百強后房企，現(xiàn)在因為杠桿低，反而成了潛在優(yōu)質(zhì)客戶。。
一些小房企杠桿比例低，還不全是融資的因素上述股份行投行人士說，一些房企以前深耕一兩個城市，由于實力不足，土地招拍掛制度實施后，特別是近幾年土地出讓價格水漲船高，這些房企很難再用以前的方式單獨拿地，轉(zhuǎn)而與頭部房企合作，以小股東身份參與項目開發(fā)，反而避免了過度擴張
該人士還稱，這類房企早年在區(qū)域市場積累了不少資源，在地價較低的時候獲得了一定的土地儲備，可能還有一些庫存土地沒有開發(fā)擁有低成本土儲，資金壓力不大，在目前的市場環(huán)境下，具備一定的安全系數(shù)，這可能是銀行重新關(guān)注一些中小房企的原因之一
對銀行來說，控制風險還是第一位的上述私募債券人士稱，銀行近期雖然對一些中小房企有所關(guān)注，但民營中小房企仍然較少，主要還是在區(qū)域市場具有優(yōu)勢地位且經(jīng)營比較穩(wěn)健的國企
銀行涉房業(yè)務(wù)增量壓力大
針對個別房企近期風險暴露，央行12月3日指出，近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售，購地，融資等行為已逐步回歸常態(tài)一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券銀保監(jiān)會則表示，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房，改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)，并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度
實際上，從10月開始，銀行涉房貸款就已回升數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億元
從頭部機構(gòu)的情況看，存量風險沒那么大，資金投放上也會響應(yīng)號召，但增量壓力比較大上述全國性銀行人士說，這也是目前優(yōu)質(zhì)房企融資項目競爭激烈的原因
我們除了部分微調(diào)，總體上還是按監(jiān)管年初的規(guī)定和現(xiàn)在的要求執(zhí)行，沒有太大的變化上述股份行投行人士稱，對優(yōu)質(zhì)房企的融資，除了債券，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，按揭貸款，開發(fā)貸，理財直投都是可選方式，個別表內(nèi)受限的項目會通過其他渠道去投
該人士表示，涉房業(yè)務(wù)還是穩(wěn)定配置，不會明顯減量，有合適的，符合條件的項目，還將繼續(xù)配置，減量對資產(chǎn)規(guī)模，收益，業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的影響太大。
但與以前不同，在房企融資項目上，一些銀行的具體模式也進行了調(diào)整上述業(yè)內(nèi)人士透露，在項目選擇上，一些銀行趨向精細化，投放標準也更高
同時，銀行對房企及其項目的考察周期，資金投放時間也都進行了相應(yīng)的調(diào)整上述股份制銀行人士稱，該行原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目考察，資金使用時間都是1~2年為主，現(xiàn)在要看3年，5年，配置周期也相應(yīng)延長
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