房地產行業是國民經濟的支柱產業。當前，高杠桿、高負債、高周轉模式已成“過去式”，“向新發展模式平穩過渡”成為行業發展新方向。預計今年將是房地產行業新舊動能轉換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進入差異化競爭時代。
在此背景下，房企需從自身資源優勢、政策方向、市場需求中尋找機會，將經營邏輯從以開發為主轉向開發與經營并重。筆者認為，房企可從以下三方面進行探索。
第一，合理調整業務結構，向非房地產開發業務要利潤。過去幾年，不少房企都曾嘗試轉型，在其自有資金處于高位時，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但本質依舊是依靠房地產開發回籠的資金去“養”這些新業務。術業有專攻，房企謀求轉型的第一步，或許是做“房地產+”業務。
從當下頭部房企在代建、物管、商業地產、長租公寓、園林、設計以及施工等“前項和后項一體化”業務方面的實踐來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團等上市房企已經穩居部分細分業務賽道龍頭地位。從2022年財報來看，相關公司非房開業務毛利率明顯高于開發主業，同時，這也是其在資本市場估值的加分項。
第二，試水城鄉建設及綠色建筑，從開發商向運營服務商轉型。過去，很多上市房企嘗試向城市運營商轉型。方向沒錯，也有廣闊市場前景，但在實際操作層面，房企往往會重走住宅開發老路，與真正的城市服務商還存在距離。在文旅產業、鄉村振興、舊城改造、片區綜合開發等領域存在著巨大的商機，若能利用城市運營商在規劃、建設、招商等方面的能力去參與相關項目，將獲得更多發展機遇。
在綠色建筑領域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉建設部與國家發展改革委發布的《城鄉建設領域碳達峰實施方案》提出，“力爭到2060年前，城鄉建設方式全面實現綠色低碳轉型。”城鄉綠色建筑領域發展空間巨大，當前房企在綠色建筑方面布局規模相對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。
第三，關注好資產好項目，利用好REITs等融資工具。在傳統房地產開發模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發展模式下，房企經營模式從開發—銷售逐漸向持有—運營轉型，其中，公募REITs發揮的融資功能將越發明顯。不久前，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金常態化發行相關工作的通知》，國家發展改革委印發《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金項目申報推薦工作的通知》，均提出“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。這無疑利好房企，符合條件的公司要關注好資產，投資能產生協同效應的好項目，以期獲得穩定回報。
未來，上市房企需保持戰略定力，錨定新發展目標，尋找適合自身的轉型之路，助力行業新發展模式加速形成。
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