4月24日晚，創業板文科創產業園區運營服務商第一股德必集團發布了2022年年報以及2023年一季度報；與此同時，公司首次對外披露了《(2022)年度環境、社會及管治報告》。
2022年年報顯示，2022年全年，德必集團實現收入77,884.98萬元，實現歸母凈利潤3249.39萬元，同比均出現下滑。2023年一季報顯示，德必集團今年一季度實現收入2.39億元，同比增長9.66%，同期實現歸母凈利潤247.96萬元，同比出現下滑。
重要的非財務數據方面，截至2022年12月31日，德必集團的園區管理面積超118萬平方米，較2021年同比增長18%。
按照《企業會計準則》編制的財報保障了橫向和縱向的可比性，更加強調不同行業之間的共性。德必集團本次財報數據的表現，更多立足統計歷史過往；未來業務發展趨勢，值得在財報中細細參詳。
收入端表現系偶發因素干擾
與在管園區面積穩步增長不同，2022年德必集團的收入同比出現下滑，究其原因，2022年外部政策短暫調整和部分項目的調整，造成了暫時性差異。
2022年，國內經濟環境復雜多變，客觀上面臨挑戰。作為城市更新領域的龍頭，德必集團也受到大環境影響。在營收上，旗下東楓德必WE項目，從承租運營模式改為參股運營模式，導致了收入的下滑。目前，德必集團主要從事“承租運營”、“參股運營”、“受托運營”三種經營模式，其中承租運營模式處于主流地位。
在承租運營模式之下，集團旗下的園區運營項目公司直接向園區內文科創企業提供租賃服務、會員服務及其他服務；參股運營模式下，公司與物業產權方或者其他合作方共同出資設立園區運營公司，公司并不控制園區運營公司。切換為參股運營模式后，項目本身收入在合并范圍需要出表，從而技術上導致了收入的減少。
新冠“乙類乙管”后，經濟生活恢復到新常態的同時，德必集團也積極通過短期優惠服務等多種方式，助力企業復工復產，意在爭取長期的合作共贏。業績表現或有波動，但業務這一基石不斷加厚，則偶發因素的干擾不會永遠存在:2023年一季報顯示，公司收入已經逐步擺脫了暫時性影響，同比轉增，趨勢向好。
成本費用配置暫時性影響利潤
與此同時，隨著德必集團在新建項目上的跑馬圈地，公司在管面積新增約18%，這為未來發展提供了空間。2022年，德必集團先后以承租運營模式，分別在上海、杭州、成都簽訂了6個項目，可供租賃面積合計約8.3萬平方米；同時，公司于2022年7月收購武漢創立方等5個項目，可供出租面積約為9.6萬平方米。
在不確定因素多發的2022年，新拓項目的工程改造進度及招商進度有所延遲，對德必集團而言，業務模式自然帶有的“爬坡期”加長，從而未產生或產生較少營業收入，但前期固定成本無法減少，造成了短期內成本費用增長遠大于收入增長，進一步影響了利潤表現。但長期看，隨著前期進度恢復、收入將逐步釋放。從季度數據環比來看，2023年一季度，德必集團的歸母凈利潤247.96萬元，環比2022年四季度有大幅明顯提升。
能夠預見的是，伴隨著園區招商工作的大力開展，人工智能等創新性業務模塊的順利推進，有東西方結合的設計理念、十大配套增值服務等加持運營的德必集團，其項目拓展還將繼續、企業入駐及續約情況更加可期，營收端回暖已現:2023年一季度，德必集團的營業收入約為2.39億元，環比2022年第四季度的1.9億元，增長25.79%；預計利潤將隨之不斷得到修復。
未來收入增長已初見端倪
可以看出，與文科創熱門概念時常交集、緊扣國家城市更新政策脈搏的德必集團，其未來發展趨勢相比一時的業務表現，更加值得關注和分析。
城市更新作為一項系統工程，不僅是建筑物和設施的升級改造，更是對城市建成區物質空間形態、經濟社會結構以及人居環境質量的不斷改善。2022年1月20日全國住房和城鄉建設工作會議中，提出將實施城市更新行動作為推動城市高質量發展的重大戰略舉措。在地方層面，多省市因地制宜構建城市更新頂層政策體系，各地城市更新發展勢頭強勁。
作為國內最早提出并落實“城市更新”概念的企業之一，德必集團擁有“既有建筑改造的創意設計能力”和“園區運營管理能力”兩大核心競爭力，并斬獲了“龍騰獎”最佳園區獎、十大城市更新建筑重生案例、中國文化創意產業十大領軍園區等行業獎項。
除了政策端給予的巨大空間之外，在客戶端，德必集團積極布局的“文創+科創”兩大領域也迎來了進一步壯大的機遇:梳理近3年相關數據發現，我國規模以上文化企業由2019年5.8萬家，增加到2022年6.9萬家，3年累計升規入統1.1萬家，年均增加約600多家。總體上看，2022年全國文化產業保持平穩增長態勢。規劃指出，到“十四五”末，形成支持科技型中小企業研發的制度體系，營造全社會支持中小企業研發的環境氛圍，科技型中小企業數量新增20萬家。增強科技型中小企業研發能力，實現“四科”標準科技型中小企業新增5萬家。而公司在領域內介入早、耕耘深，積累了獨到且行之有效的方法論，擅長培育優質企業的生態圈建設，先后服務了美團點評、飛書深諾、36氪、拉面說、樊登讀書會等；數以千計的文科創企業在德必園區聚集、再邁向成熟與壯大，形成一個個地方文科創產業引擎，共同為中國創意經濟的發展貢獻力量。
從年報細節可以看出，德必集團貢獻未來收入增長的引擎逐步壯大:隨著公司在管園區面積的不斷擴大，2022年，德必集團在武漢、合肥、深圳3地落地開花，實現收入零的突破，開拓了新的收入增長點；同時，成都、長沙、西安、海外市場的收入同比均有所上升，德必集團的市場開拓，于國際市場增加廣度，于國內市場增加深度，雙管齊下。
作為創業板首家文化創意產業園區運營服務商，德必集團除了積極尋求業務創新、夯實核心競爭力之外，還積極參與到環境、社會關懷與精細治理中去，為行業樹立了新的標桿。從同日發布的《ESG報告》來看，德必集團已與國家“雙碳”目標同頻共振，將可持續發展理念與自身業務發展模式深度融合，與各利益相關方攜手共進，值得市場的持續關注。
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