無論環境如何變化，商業地產特別是購物中心作為線下消費主渠道、主力軍地位不會動搖并且將更加凸顯，近來在資本市場的表現亦優于其他地產產品類型。只不過做的好不好，全靠自家修為。
經過連續三年的全國商業市場監測與研究，我們發現國內零售商業的創新度逐漸趕超國外:
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元宇宙商業化落地實踐；
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部分中高端商場推行付費會員制；
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首店經濟都開始內卷，一店一面漸成標配……
為了流量與聲浪，中國零售商業人真是拼盡了創意。
百尺竿頭，更進一步。今年，為了攜手中國零售商業人再創佳績，我們進一步擴大了監測與研究范圍，新增“國外新開品牌創新型門店與項目案例分析”，不斷縮短國內與國外商業“時差”。
新一輪疫情猝不及防，居家辦公或將成為常態。作為商業人，多少有點心慌。這份“國內及國外商業監測與研究報告”，能解燃眉之急。
 《2022年Q1中國購物中心行業及新消費品牌監測報告》
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以下內容摘自贏商tech旗下數智化產品“城市商業地圖”——《2021年全國商業市場監測》模塊。
一、宏觀監測:新消費賽道基本面依舊向好，商業地產未來更“能打”
商業地產在資本市場表現優于住宅及產業地產:住宅及產業地產在宏觀大環境的影響下，過去一年資本市場表現不佳，但商業地產整體漲幅超過10%。
疫情常態化，相較住宅及產業地產，商業地產憑借長期創新經營帶來的持續現金流、品牌溢價與資產增值，在資本市場上表現更優，也更具穿越經濟周期的“抗風險力”，未來更“能打”。
“Z世代“崛起，為商業地產注入新活力:截至目前，我國90后及00后人口占比超過1/5，預計2035年Z世代年輕消費者總開支高達16萬億人民幣。
智能嘗新、悅己為先、多元懶宅、健康圖鑒、元熱延伸、萌物陪伴……新世代蘊藏巨大消費量級。
強勁的內需消費市場，為商業地產提供了穩定的發展基礎:改革開放至今的40多年中，消費市場不斷擴大，中國社會零售總額增長了250余倍。2020年即便受疫情影響，全年零售總額也達到了39.2萬億，人均GDP2019年突破10000美元。2021年社零總額超2019年，并恢復至疫情前水平。
中國人均可支配收入的增加、中產階層的擴容、消費人群代際更替，以及擴大內需為未來經濟發展的重要戰略，巨大的市場潛力和高增的消費需求，讓中國成為最具成長性的內需市場，以及全球最大的消費市場之一。
政策加持，為商業地產提供良好發展環境:國家陸續出臺鼓勵消費政策，國內商業地產整體發展環境良好。
國內商業地產仍具有上升空間，但競爭激烈需要精細化運營:目前國內商業地產正處于差異化發展階段，2022年商業地產投資規模預計將突破3000億，市場競爭激烈且客群消費發生變化，未來精細化運營、創新發展能力成突圍關鍵。
二、TOP企業:商業投資高度集中在華東區；發展逐漸分化，高端商場業績優異
拿地投資集中在華東、華北區:據贏商大數據不完全統計，2021年TOP30企業涉商用地投資超170宗。從拿地布局看，華東、華北區為熱門區域。
新開業項目扎堆華東區:2021年全年TOP30企業共開業項目超2000萬m?，開業數量超200家，其中華東區開業超1000萬m?，占總開業體量46.32%。
發展分化，高端商場業績表現優異:據贏商大數據不完全統計，2021年TOP30企業大部分項目銷售額表現良好，后疫情時代，消費潛力被激發，商業向好發展，其中北京SKP更是突破200億元大關。值得注意的是，企業發展逐漸分化，港資、央企高端商場表現優異。
三、代表項目:高頻招調、客流博弈、全域營銷、付費會員、人性化空間…
項目存增量:據贏商大數據統計，截至2021年底，全國3萬㎡及以上購物中心存量5387家，體量為4.75億m?。2020年受疫情影響，較多項目選擇延后至2021年開業，2021年四季度購物中心的存量增速已重新回升至10.8%。
項目存量水平:上海占絕對優勢，重慶反超北京位居第二。
人均購物中心水平:部分強二線城市人均水平超過一線城市。據贏商大數據監測，截至2021年底，全國前三線城市人均購物中心面積為0.41m?/人，一線城市仍為最高，為0.78m?/人，其次為二線城市，為0.57m?/人，三線城市僅有0.28m?/人。
強二線城市中的南京、寧波、佛山、杭州、寧波、珠海6個城市，由于經濟發展迅速，人口增多，且2021年度新入市的商業項目多，使得城市年度商業人均量超過4個一線城市。
項目客流:2021上半年平穩恢復，五一迎來小陽春。下半年受汛情、多城疫情反復，持續走低。從1-2線城市客流復蘇情況來看，部分二線城市表現出高于疫情前更高的消費活躍度，包括杭州、天津、長沙、無錫。
項目空置率和開關店:
項目營銷:通過線上線下互動、大IP聯動、創意市集、劇本殺等方式進行圈層營銷，打入年輕人的世界。
項目營銷案例分析
值得注意的是，目前已經有不少商場推出了付費會員制，尤其中高端商場，通過為高端會員提供定制化服務，能夠激活私域流量進行持續復購，同時也能夠通過圈層化營銷“出圈”。
新開業項目案例:圍繞潮趣體驗、綠色場景、屋頂空間、文化藝術、IP、主題空間、建筑特色等主題，打造兼具顏值、文化藝術的特色購物空間和體驗。
疫情反復，讓商業空間具有更多功能屬性，除了是大眾休閑的第三消費空間之外，商業空間在未來或許將更多扮演起人們追求健康、多維社交乃至商務的角色功能。
新開業項目案例分析
四、熱門品類:奢侈品業績強勁，IP潮玩猛進，咖啡與茶飲競爭進入深水區
零售:國貨潮流數碼、黃金珠寶與IP潮玩店“高歌猛進”，傳統超市受生鮮超市擠壓明顯。
零售:奢侈品取得比疫情前更強勁的業績，品類門店數量經高速增長后漸趨平穩。
餐飲:中式面館“異軍突起”，燒烤/鐵板燒冬季后重新擴張，咖啡茶飲市場競爭進入白熱化。
餐飲:咖啡品牌門店整體增速不及茶飲，咖啡為各大零售品牌跨界試驗場，沖擊原有的咖啡市場。
五、高潛品牌:門店迎來場景精耕時代
疫情后，餐飲首店持續擴張、零售首店放緩，2021年兩者占比已旗鼓相當；2021年“首店經濟”成為熱點，全國一二三四五線重點城市新開3000+首店。
超4成首店布局強二線城市，其對首店吸納力驚人，尤其是杭州、寧波、武漢21年首店總量位列全國前五。
國際知名品牌首店進駐特點:國際大牌加碼主題店、概念店，非標首店占比超21%，重點布局上海、武漢、廣州、深圳、北京等一二線城市。
國內知名品牌首店發展特點:搶灘強二線及二線城市標桿項目；女裝、時尚配飾及IP主題類首店風行，咖啡茶飲各大牌首店上演“你追我趕”戲碼。
代表性區域品牌首店發展特點:首店超6成為餐飲，其選址偏好明顯有別于非餐飲類首店，更青睞杭州、上海、寧波等城市，傾向于進駐市級商圈和區域成熟商圈。
與此同時，在不斷"內卷"的資源配置下，品牌同質化對于購物中心而言是不可避免的問題，因此引進首店也不再像以往一樣容易。
首店代表案例分析
從2020年1月到2022年3月，3個年頭 800多天的抗疫，就在我們以為黑暗已過、光明已來時，新一輪疫情卻快速席卷全國20多個省，打得所有人措手不及，但相信抗打的實體商業人會繼續積攢力量，靜待春暖花開。
《2022Q1購物中心行業與新消費品牌監測報告》
即將開售
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