首批基礎設施公募REITs上市將滿一周年。
伴隨著促進基礎設施領域REITs健康發展被寫入十四五規劃和2035年遠景目標綱要，各方對公募REITs在落實新發展理念，構建發展新格局中的重要作用達成共識，2021年6月21日將推出規模達萬億元的新型投融資市場。
經過一年的探索，完善和創新，公募REITs試點如今可謂香溢——作為盤活存量資產的首選方式，REITs在有效降低當前政府債務風險和企業債務水平，提升基礎設施運營管理水平等方面發揮了重要作用REITs作為一種全新的基礎設施建設投資退出方式，對于拓寬社會融資渠道，籌集基礎設施建設增量資金，擴大有效投資，形成投融資良性循環具有重要意義
接受《證券日報》采訪的多位專家表示，在多方的共同努力和共同關心下，我國公募REITs試點運行平穩，產業集聚效應開始顯現未來，鼓勵更多資產類型豐富的優質成熟項目進入市場，擴大市場規模，促進行業高質量可持續發展，是公募REITs市場下一階段的目標
規則逐漸完善。
市場生態進一步改善。
首批公募REITs已成功上市一年，有效填補了國內資產管理市場的產品空白，也為資本市場的發展做出了巨大貢獻。
今年首批公募REITs業績基本符合市場預期，試點工作開了個好頭。
首批公募REITs將帶動3000億元新增基建項目建設截至6月19日，首批9只產品上市以來平均上漲22%，日均換手率整體高于海外成熟市場同時，根據首批產品2021年年報，基建資產表現優異，形成穩定的可分配現金流和分紅收益實際可分配金額超出預期，合計約17.8億元，9只產品均發布分紅公告，分紅總額約12.2億元，約占實際可分配金額的60%
參與首批公募REITs的多家機構表示，產品運行數據和二級市場穩定，甚至超出預期。
東吳基金REITs總部副總經理李俊對《證券日報》記者表示，上市一年來，東吳蘇苑產業REITs的資產運營管理效率不斷提升和優化，兩個園區的資產項目運營指標快速提升基金的財務指標和分紅水平好于預期，二級市場價格穩步上升伴隨著未來資產質量和運營水平的不斷提升，項目價值也有望得到持續挖掘和提升
AVIC基金管理有限公司房地產投資部總經理宋新對《證券日報》記者表示，AVIC首鋼綠色能源REIT上市以來，無論是基礎資產的運營數據，還是二級市場的表現，都超出了預期目前該產品已經實現了兩次分紅，得到了投資者的肯定
同樣，CICC普洛斯房地產投資信托基金支付了兩筆股息CICC基金相關人員表示，項目基礎資產運行穩定，整體業績較為穩定
這一年，制度和規則逐步完善，促進REITs行業發展的良好環境逐步形成。
自首批公募REITs上市以來，各級政府部門和監管機構高度重視REITs市場建設，并出臺了配套規則促進市場發展日前，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域房地產投資信托基金試點工作的通知》，將試點地區擴大至全國，擴大資產范圍，提高首次發行和募集規模要求等，促進了項目資產的擴張，同年11月17日，銀監會發布《關于保險資金公開募集基礎設施證券投資基金有關問題的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性，2022年1月26日，中華人民共和國財政部，國家稅務總局聯合發布《關于基礎設施領域房地產投資信托基金稅收政策的公告》，明確了稅收優惠政策
此外，全國10多個城市的地方政府或監管機構發布了REITs政策文件，積極鼓勵當地企業參與試點項目滬深交易所聯合各級政府部門和監管機構，支持完善REITs規則體系，于2022年5月31日發布《REITs募集規則》，同步優化募集機制
籌集資金已經提上日程
資產類型歡迎擴展
前述試點機構已將公募REITs擴容提上日程。
招商局蛇口產業園REIT基金經理王巧初對《證券日報》記者表示，招商局蛇口產業園資產儲備豐富，包括在建資產，開業資產和到期資產，將不斷規劃研究向招商局蛇口產業園REIT注入適當的成熟資產。
CICC一直非常重視REITs的公募路徑公司相關人員透露，將在政策法規框架內，積極研究推進與合作伙伴募集公募REITs的嘗試
AVIC基金正在積極探索和籌集資產未來配套政策出臺后，將適時開始募集資金宋新說
上海證券基金評價研究中心高級基金分析師，博士孫桂平對《證券日報》記者表示，政策環境的不斷優化，一二級市場的聯動，使得REITs始終保持一定的市場知名度和影響力，從而推動了REITs市場的高質量發展。
在這一年，資產類型的逐步豐富有助于實現基礎設施建設的高質量發展。
第一批項目的上市只是一個起點受益于公募REITs發展的政策導向，部分優質成熟項目陸續入市，基礎資產類型日益豐富
到目前為止，已有12只房地產投資信托基金12在中國上市并公開發行項目分布在京津冀，長三角，粵港澳等國家重點區域原始權利人涵蓋央企，地方國企，外資企業，具有很強的示范性和代表性，項目共募集資金458億元，主要投向科技創新，綠色發展，民生等重點領域，有效助力基礎設施建設，促進產融結合和地方經濟發展
此外，部分公募REITs在路上，資產類型擴大至保障性租賃房和發電基建滬深交易所數據顯示，除了將于6月21日發行的郭進鐵建渝穗高速封閉式基礎設施證券投資基金外，目前還有5個項目在排隊審核中示范項目的成功，進一步提升了各地區，各領域企業持有優質基礎設施資產的積極性目前正在推進100多個單儲備項目
據CICC相關人士透露，CICC及其母公司CICC正在繼續推進公募REITs試點項目的申請項目基礎資產涵蓋保障性租賃房，高速公路，鐵路，數據中心，清潔能源等多個軌道
AVIC證券首席經濟學家董仲云對《證券日報》記者表示，REITs公募產品資產類型的增加，激發了市場的參與熱情，將吸引更多符合產品要求的基礎設施建設投融資方在資本市場握手。
首批限售股將解禁。
促進市場供求平衡
由于資本市場的改革創新，起初，市場對公募REITs的前景持觀望態度，既怕熱，又怕冷回顧第一批項目一年來取得的成績，可以初步判斷公募REITs試點工作實現了順利上市，順利交易，順利運行，順利預期
但由于市場彈藥略顯不足，供給關系失衡，當前公募REITs存在超額溢價數據顯示，截至6月17日收盤，AVIC首鋼綠能REIT，郭芙首創水務REIT，宏圖鹽田港REIT溢價率均超過30%，分別為43.07%，38.68%，34.45%
今年以來，雖然公募REITs市場出現了一定程度的調整，但部分優質產品仍然保持著較高的溢價率，優質資產的稀缺性是主要原因據孫桂平分析，目前上市的公募REITs只有12只，大部分都是套牢的每個產品的平均可流動份額只有30%左右，無法滿足資金的長期配置需求
需要注意的是，首批9只公募REITs共21.92億股限售股將于6月21日解禁，本次解禁將占9只公募REITs總規模的32%。
董中云告訴記者，解禁后，公募REITs的流通份額將大幅增加，可能會在一定程度上緩解供給不足的問題預計未來將有更多優質基建資產通過公募REITs登陸資本市場，市場供需將實現更好的平衡
不過，在孫桂平看來，雖然解禁可以在一定程度上緩解資產的稀缺性，但預計短期內溢價率會有所調整，但調整幅度可能不會很大前期溢價率較高，解禁中機構資金份額相對較小的公募REITs更容易被減持，投資者應注意短期價格波動的風險
長期來看，公募REITs作為一種優質資產，未來將被越來越多的投資者所熟悉，資產配置需求將持續增加，優質REITs的稀缺性仍將存在孫桂平建議，未來可以加快公募REITs的發行速度和產品創新速度，引入更多優質資產來匹配投資需求
與主要產業戰略緊密相連
幫助穩定經濟市場
今年以來，政策不斷釋放，公募REITs成為盤活存量資產，擴大有效投資的重要抓手之一，也是實施國家重大產業戰略的必要手段之一東吳基金REITs總部副總經理李俊說
國務院辦公廳印發的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》明確，要建立健全資金籌集機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場日前，證監會召開專題會議明確，要加大力度幫助穩定宏觀經濟市場，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍被列為主要手段之一
進一步穿透前述12只公募REITs，不難發現，雖然數量不多，規模不大，但其對應的基礎資產都是中國經濟高質量發展的重要載體。
發展萬億元量級的REITs市場，既是短期內經濟穩定增長的迫切需要，也是服務中國經濟長期高質量增長的內在需要在孫桂平看來，上市項目數量和市場規模仍然較少，涉及的基礎資產種類也不夠豐富，與我國龐大的基礎設施存量資產規模不匹配未來，公募REITs仍有廣闊的發展潛力
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