春節扎堆看房， 賣舊買新能賺幾百萬 ，樓市小陽春要來。)
房地產變局不斷演進，市場一線有何變化近期，e公司記者實地調研北京，上海，廣州，深圳，杭州，成都，鄭州，合肥，長沙等9大重點城市房地產市場，感受市場真實脈搏
即日起，e公司推出欄目，每日一篇重點城市房地產調研報道，以饗讀者。
第九篇，關于上海過去一年，上海樓市政策調整不斷，在經歷離婚購房資格收緊，贈與需要購房資格到新房實行積分政策，市場一度進入盤整期
今年以來，開發商集中推盤，網紅盤項目受熱捧，1月新房市場成交同環比皆升專家預判，2022年上海政策面導向以穩價格，穩預期為主，短期無大幅放松可能另外，2022年，上海新房市場量價平穩，購房者或有更多選擇空間
春節看房不打烊
春節期間的上海，道路暢通，地鐵空空，但不少熱門樓盤的售樓處人潮涌動大年初四，證券時報·e公司記者實地探訪了位于上海浦東張江地區的某樓盤，盡管天氣寒冷，看房和簽約的人仍絡繹不絕
今天人還不算多的，前兩天看房都是排隊進的，大年三十就有個客戶跟我發信息要簽約的一位樓盤銷售人員告訴記者，由于看房人數比較多，春節期間該售樓處全員值班此前，該樓盤共推出近2500套房源，吸引了超過260%的認購率，四個地塊，每次開盤都觸發了積分目前還有一些可以挑選的大戶型，因為我們推盤量比較大，這次沒有觸發積分，這對積分低的買家是撿漏的機會銷售人員介紹
在上海想要購買新房，積分是一道門檻上海的積分政策與繳納社保年限，名下房產數量等指標相關目前上海市樓盤入圍線的相關數據顯示，底線分數為56分，有許多紅盤甚至需要70分以上才能入圍對于積分較低的購房者來說，想要買到性價比較高的新房，難度不小我們就是看到這個盤不用積分才來看房的，我們積分才40分左右，除了郊區的房子，可選的范圍實在不多前來看房的羅女士對記者表示，自己是購置二套房，積分偏低，又不想選擇二手房，可看的新房有限，想趁著春節假期搞定二套房
記者注意到，該樓盤主力戶型為90—148㎡，均價68000元/㎡，銷售人員透露賣的最好的是90㎡戶型這邊買房的很多都是在張江上班的，做IT的，他們還貸能力很強，月供再多都可能還得起，但是缺首付，90㎡是比較合適的戶型一位剛辦理完簽約手續的購房者對記者稱，開發商雖然表面不說，但實際上也會優先考慮高首付和全款客戶優先購房，對于剛需購房者來說買個小點的戶型預算充足，勝算更大
而網紅新盤之所以受到熱捧，與價格因素也有關上海的二手房尤其是次新房價格普遍高于新房價格，而一二手房價格倒掛現象也讓打新熱度不減這里北側有上海市金融信息服務產業基地，聚集了幾萬金融及科技白領，東側有金橋南區，西側還有張江集電港在樓盤的規劃圖旁，圍聚了一批看房者，銷售人員向他們介紹著周邊的產業規劃比起周邊動輒八九萬的均價，我肯定是首選新房了，周圍上班的白領多，不會太擔心接盤問題看房者吳先生對記者表示，對于價格倒掛明顯的新盤，買到就是賺到，過兩年賣舊買新，賺個幾百萬都很正常
網紅新盤呈現外延化趨勢
在上海的樓市中，限制購買的往往是熱度較高且稀缺的樓盤，這種樓盤購買者較多，且資金充裕以上海內環內的復興瓏御為例，售價約為13.6萬元/平方米，其積分的入圍線達到112.8分也就是說，要成為復興瓏御的入圍者，需要滿足上海戶口，已婚，無房戶，5年內無購房記錄且繳納的社保年限均在18年又4個月以上，在手現金達到千萬元
受積分政策影響，不少上海購房者已將目光移至郊區遠，大，新中指研究院數據顯示，2021年成交面積TOP10樓盤中，上海五大新城占據6席，其中嘉定新城，青浦新城各2席，奉賢新城，南匯新城各1席在成交價格方面，4萬元—4.5萬元/平方米的樓盤占比最大
五大新城的配套設施建設和落戶加速吸引著越來越多的購房者根據消息顯示，今年上海將提升五大新城公共服務水平建設全齡友好生活圈，推動優質教育，醫療，養老等資源落戶新城，新建17所中小學，13所幼兒園，推進新城市級醫院項目建設實施租購并舉的人才住房政策
同樣的預算在市區買不到什么好房子了，只能看看郊區的房子家住上海浦東的張女士告訴記者，最近看中了崇明的一套聯排別墅，價格在千萬以內，在她看來與與其擠破頭搶市區的新房，不如索性換個郊區的別墅，可以用作度假或養老崇明將來會通地鐵，直接連接上海市區，產業規劃也有，只是等待時間會比較長，崇明的自建房也很多，將來我買的房子能不能脫手也是個問題不過，也是由于這些讓人猶豫的地方，張女士遲遲沒有下手遠，大，新
春節期間，記者通過走訪了解到，銀行住房貸款有所松動也是樓市暖意回升的原因之一自2021年10月份以來，全國重點城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續回落，呈現不同程度的下調態勢日前，全國貸款市場迎來降息，5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調5個基點
比起去年，現在的貸款審批和放款速度都在加快滬上一家國有大行客戶經理告訴記者，目前上海地區的住房貸款放款時間需要1到2個月，如果銀行的貸款額度充足的話，時間會更短而在房企開發貸方面，為保證新城的新房供應，針對五大新城的額度也比較大
樓市小陽春預訂。
春節期間的看房大軍，企穩回升的成交數據，種種跡象預示著上海樓市的小陽春將至。
根據克爾瑞監測的開盤數據顯示，2022年上海樓市五個批次整體開盤情況中，57個項目中，日光盤占比63%截至1月21日，上海第六批次57個樓盤已經有46個樓盤結束認購，17487套房子也創下了今年上海新房分批供應的新高
二手房市場方面，去年8月份，三價取低政策發布，上海樓市轉冷，但去年底以來翹尾效應明顯，數據顯示，去年12月上海二手成交數據達到了1.8萬套，環比上漲15%。
仲量聯行數據顯示，伴隨著年底信貸環境邊際改善，去年四季度上海一手商品住宅整體成交量小幅回升至254萬平方米，環比增長5.1% 2021年全年一手商品住宅整體成交量達1070萬平方米，同比增長14.1%高端住宅市場需求保持強勁，伴隨著多個項目入市，四季度高端一手住宅共成交1105套，環比增長45.4%2021年全年高端一手住宅共計成交3244套，創近五年新高
中指研究院數據則顯示，2021年上海全年新建商品住宅供應800.5萬方，同比上升7%，成交1059萬方，同比上升15%月度成交走勢呈前低后高，下半年多數月份略低于去年同期新建商品住宅土拍階段即鎖定未來價格，有效平穩市場價格預期
一手置業需求受供給影響，持續向五大新城等潛力板塊流入，多數板塊顯性庫存有所降低面積段70—110㎡，單價段3—7萬元/㎡為市場主流，置業更注重滿足功能性需求，70平以下小戶型成交有所縮減二手住宅成交量月度走勢前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩回調
在剛需購房及改善型購房需求的支撐下，預計上海2022年整體樓市銷售將保持穩定在嚴格的限價措施下，預計一手高端價格將繼續維穩與此同時，2022年的信貸邊際改善以及一手高端住宅供應有限，高端二手住宅價格有望逐步企穩 仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示
中指研究院預計，2022年上海宅地供應節奏保持平穩，房地聯動下樓面地價相對穩定，同時更加側重發展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系預計2022年新房市場量價平穩，購房者或有更多選擇空間，熱點區域一二手房價差或將逐步減少
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