2022，樓市回暖
全國各主要城市新房，二手房成交量連續兩月上漲，市場正逐步修復，但房價表現仍然平穩
文｜陳嘉瑤 桂瀾珊龐敏
2021年12月13日早晨，一位北京購房者在地鐵上習慣性地打開找房App，他發現周末剛看過的二手房全部已出售或下架，突然有點兒心慌。
市場暖起來，優質的低價房源很快會被選完，他意識到必須抓緊上車了此后，已觀望三個月沒出手的他，在14天內就定下了一套兩居室
多位來自北京的二手房買家發現，近期看的房源成交速度變快了他們告訴《財經》記者，要買到自己的夢中情房，有時還得打敗其他進入議價階段的競爭者
除了二手房市場，新房市場在歲末年初也熱鬧起來。
年關將至，開發商為了最后沖一波業績，大都推出了促銷活動有些開發商還通過層層加碼釋放折扣，吸引購房者
沉寂多月的新房經紀人的朋友圈也活躍了起來一張張倒計時海報，計算著開發商收回最低折扣的最后時限
而就在三個月前，全國各主要城市的房產交易還處于量價齊跌的狀態二手房指導價，學區房調控，按揭貸款額度收緊等政策壓力疊加，導致市場信心嚴重受損
據貝殼研究院測算，2021 年全國二手房成交面積為2015 年以來最低值，新房銷售面積和銷售金額的同比增速也均為2015 年以來最低增速。
2021年10月起，監管層陸續釋放了一些積極信號多位業內人士認為，中央政治局會議支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求的定調，標志著前期高壓緊縮的調控政策迎來拐點
日前，一線城市中廣州率先發力，將二套房房貸利率降至5.85%此前，廣州二套房房貸利率約為6.05%以貸款500萬元，等額本息30年還款為例，房貸利率變動后買房人購房成本將節省23.09萬元
樓市真的回暖了嗎。
歲末年初，《財經》記者調研了一線及主要新一線城市，發現大部分購房者的信心在逐步回復，新房，二手房成交量均有所回升，但房價并無太大波動。
多地二手房市場回暖
多個一線及新一線城市的中介人員告訴《財經》記者，經歷了下半年的市場低迷，2021年12月下旬二手房售價基本已達全年最低水平其中，學區房等對市場變化敏感的房源降價幅度較大，小戶型剛需類房源降價幅度較小
以南京秦淮區王府園小區為例，該小區一套學區房2021年12月下調了兩次售價，直降63萬元，目前售價為245萬元，已回落至2020年下半年水平。
這不是個案，根據消息顯示，王府園小區所在的鐘英中學片區，2021年9月成交量不足5套，市場好轉后，12月成交量已超過30套。
市場回暖伴伴隨著信貸政策的松動目前，南京按揭貸款放款周期由最快四個月縮短至最快兩個月，首套貸款利率也從6.35%降低至6.05%
交易量增長已經讓部分房主心態發生了改變一位二手房業主認為，雖然手里的房子暫時不好賣，但也不急于脫手，打算先觀望一下
一位北京鏈家中介分析，二手房市場成交規律，一般是成交量先上漲，然后市場進入量漲價穩階段，持續一段時間后，業主感受到成交量上升，市場回暖，就會提高掛盤價格，市場隨即進入量價齊升階段。
該中介透露，北京個人住房商業貸款放款周期已由三個月縮短至最快兩周，加上二手房價格處于低點，觀望已久的購房者開始出手了，目前市場正處于量漲價穩階段。。
一位北京某科研院所的研究員在購房中發現，2021年12月中旬起，二手房成交量開始變大他在望京看中的幾套房，由于有采光不好等硬傷，暫時沒下手，但一周內這些房子都賣出去了
他擔心市場變好后房價上漲，計劃元旦前出手。
《財經》記者在走訪中也觀察到市場節奏正在變快。
日前，記者和一位購房者同看朝陽區金隅康惠園小區的一套房源當晚，鏈家中介就告知該房源已有購房者報備，要和業主談價不久后，這套房源就從鏈家App上下架了
該中介透露，近期，康惠園一套價位合適的二居室，一天內最多有7位看房客。
《財經》記者獲悉，2021年8月—9月二手房成交量最低時，北京鏈家一個周末的成交量約為200套但市場逐漸回暖后，12月17日到12月19日這個周末，鏈家三天的交易量達到了500套
2021年最后一天，全北京單日交易量為1177套，為12月平均日交易量的2.4倍。
德佑一位經紀人透露，寧波的情況和北京類似2021年10月寧波二手房成交量跌至谷底，當月銷量僅為1300多套11月，個人住房按揭貸款放款周期縮短至一個月后，寧波的二手房成交量也逐步回升他估計12月，全市總成交量可能超過2000套
2020年1月—2021年12月50城二手房月度成交量走勢，圖中數據系以2020年1月成交量為100，等比例換算得到。
雖然，樓市迎來了暖意，但回暖程度有限。
深圳美凱龍愛家一位中介透露，近期有部分上門客咨詢二手房，發朋友圈推薦房源也有客戶主動聯系另外，銀行個人住房按揭貸款放款周期也從兩三個月縮短至最快一周
但深圳二手房成交量僅在2021年12月上半月小幅增加，下半月又慢慢回落。
一位中原地產中介分析，年底本就是深圳二手房市場的低迷期，工廠老板一般要回籠資金發工資，沒有多余存款買房最近能成交的二手房基本都是按指導價水平賣出
《財經》記者觀察到，一位深圳中介12月下旬在朋友圈推薦了30多個低價房源，報價都接近指導價，或低于市場價幾十到幾百萬元不等。
一位在深圳有三套房的業主，擔心房地產稅試點落地深圳，正在抓緊賣房他透露，脫手很難，現在除了剛需客沒人敢投資房產他手中的一套房子，市場火熱時能賣約330萬元，現在要想快速出手，只能賣250萬元左右
新房打折促銷引圍觀
二手房市場回暖對新房市場也是積極信號，新房和二手房市場有聯動效應，大多數換房客都是賣了手里的二手房，拿錢買新房加之開發商年底為了回款打折促銷，新房市場終于在近期迎來了一波小高潮
2021年最后一個周日，《財經》記者走訪了位于北京通州的碧桂園和世界樓盤該項目拿地時的限售價為6.2萬元/平方米，現場銷售人員推薦的一套高樓層兩居室實際售價為6.0萬元/平方米，低于限售價
碧桂園和世界售樓處現場。攝影/陳嘉瑤
銷售人員介紹，如果三天內交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受兩個9.9折優惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，還能再打折扣。
根據消息顯示，目前購買該盤還能簽一份保價協議，如果未來出現更低售價，可憑協議申請退還差價。
半小時內，售樓處現場已有兩位購房者交了定金。
北京通州2020年開盤的禹州朗廷灣項目，也在年底將不好銷售的低樓層房源拿出來做特價房原價410萬元的房子，特價374萬元，相當于打了9折根據消息顯示，12套特價房在兩周內基本售空
2022年，元旦三天假期也成為新房的主戰場北京石景山萬科翡翠山曉西麓推出了元旦三天簽約立減5萬元的活動此外，該項目還根據首付額度，增加折扣優惠，從首付40%立減5萬元到全款立減20萬元不等
根據消息顯示，項目2021年12月開盤至今，剛需戶型僅剩5套。
年底開發商打折沖銷量是常態，但多個一線及新一線城市的中介人員反饋，有些賣得好的樓盤，即使在年底也不怎么打折。
一位鏈家北京的中介人員透露，2021年12月25日開盤的龍湖云璟，400多套房源在開盤五小時內售罄該項目位于昌平區，有兩居室和三居室兩種戶型，很受在附近工作的程序員剛需客歡迎項目方要求購房者驗資200萬元，才能排隊買房開盤日參與排隊的購房者有900多人，約為可售房源的兩倍
該中介人員分析，雖然2021年下半年北京二手房市場低迷，但新房市場上的高端盤和剛需盤還是很好賣北京不缺有錢人，也不缺剛需客
根據消息顯示，2021年8月，北京開盤的海淀幸福里和10月開盤的綠城沁園，小戶型房源都在開盤當天就售罄了同是10月開盤的高端盤學府壹號院，總價1000萬元起，也在開盤日遭到瘋搶
元旦首日，未推出任何折扣的中高端樓盤長安悅璽，售樓處的看房人絡繹不絕現場銷售表示，該樓盤的客戶大多在金融街工作，購置新資產的意愿和能力較強
長安悅璽售樓處現場。事實上，在不斷鞏固調控政策的背景下，不僅是北京，全國很多城市的二手房市場都出現了明顯的回調。攝影/龐敏
《財經》記者在走訪中看到，相比剛需盤和高端盤，改善型樓盤受二手房市場低迷的影響較大該類樓盤的購買者一般都是置換買房，二手房市場成交周期變長，使這部分意向購房者的改善購房計劃擱淺
另外，北京新房市場上800—1000萬元的樓盤很多，供給相對充足。
如北京朝陽垡頭附近，目前有保利錦上，朝陽壹號，中綠東岳府三個改善型樓盤在售2021年10月開盤的朝陽壹號同期競爭樓盤較多，到12月底才賣出不到一半房源為了促銷，朝陽壹號目前的折扣價約為6.8萬元/平方米，低于另外兩個樓盤7.1萬元/平方米的售價
元旦期間朝陽壹號看房人比2021年末少一些，但其中高樓層小戶型依然很火售樓處工作人員透露，1月1日上午客戶退回的一套高樓層小戶型房源，當日下午三點便再次售出
朝陽壹號售樓處現場。攝影/桂瀾珊
保利錦上售樓處現場。攝影/桂瀾珊
總體來看，年底開發商大力度的打折，對銷量增長有促進作用貝殼研究院數據顯示，其監測的重點66城新房成交量2021年11月和12月連續兩月回升，12月環比增幅明顯擴大
重點66城新建商品住宅月度成交面積及環比變化。
交易量大了，房價會上漲嗎。
多位業內人士透露，銀行2021年沒用完的貸款額度，會在2022年一季度集中投放，這意味著2022年一季度的按揭貸款額度可能更加充裕。
據貝殼研究院統計，2021年12月103個主流城市首套房貸利率為5.64%，二套為5.91%，較11月均回落5個基點12月按揭放款周期為57天，較上個月縮短11天中信證券研報分析，2022年之后按揭貸款額度將更加充裕，房屋銷售將在2022年復蘇
貝殼研究院用歷史數據驗證了房地產市場規模的增速和房貸增速高度相關，按揭貸的規模和節奏基本上決定了住宅市場銷售的規模和節奏。
因此，貝殼研究院預計二手房成交量將在2022年一季度筑底回升，至年中回歸至2018—2019年月度均值附近。
價格的進展要滯后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房價格仍有向下的調整壓力但經歷半年成交量的恢復，房價下跌的預期會得到改善，二手房價格將逐步恢復，預計2022年二季度止跌
同時，二手房成交量的改善，將加快置換用戶進入新房市場，帶動新房成交筑底回升。
總體而言，2022 年房地產市場將在2021年下半年的低位上逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。
對于房價和成交量回暖，開發商態度謹慎，僅憑住房信貸放松很難讓他們找到安全感。
一位頭部房企前營銷人士認為，近期利好信息的出現，刺激了前期壓抑的購房需求適度釋放，但并不意味市場會出現報復性反彈，也不代表市場整體回暖了如果2022年一季度，有關部門陸續出臺一些支持性政策，大家對房地產市場的信心逐步恢復，才能確定市場是真的回暖了
中信證券研報分析，盡管房地產行業對國民經濟的作用隨時間而變化，但房地產行業的支柱產業地位，將不會在2022年發生改變雖然歷史上每一輪房地產政策的表述有所區別，但政策的主要意圖大體相似政策追求房地產市場平穩健康發展，希望見到房價和地價穩定，希望見到開發投資平穩增長，土地市場穩定有序等
中國社會科學院財經戰略研究院等機構聯合發布的《中國住房發展報告》預測，2022年商品住房價格增長率將在—3%到3%范圍內，商品住房銷售面積增長將在—1%到—5%范圍內未來一年住房市場不會大起大落
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