兩集中供地變局:土拍規(guī)則先緊后松 國(guó)資公司逆勢(shì)入場(chǎng)
從武漢大學(xué)畢業(yè)的寧兆杰是一名房地產(chǎn)投資經(jīng)理，兩年里，他從某TOP10品牌房企跳槽到了一家總部位于上海的民營(yíng)房企最近，寧兆杰再次離職，選擇加入了一家無(wú)錫的城投企業(yè)
讓寧兆杰投身新東家的理由，主要在于自2021年下半年以來(lái)，國(guó)企和央企投資拿地勢(shì)頭旺盛，尤其以地方城投企業(yè)表現(xiàn)積極在第三批集中供地中，上海共成交27宗地，其中有12宗地被城投企業(yè)拍下，在無(wú)錫，蘇州，南京和深圳，城投企業(yè)拿地占比達(dá)到70%，常州更是超過(guò)80%
如果說(shuō)資金是維系房企生存的血液，土地則是支撐房企規(guī)模的骨骼受制于融資端的壓力，2021年，民營(yíng)房企持續(xù)收縮拿地力度億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2021年1~12月，國(guó)企，央企新增總貨值28281億元，同比微降4.1%，占TOP20房企總貨值的比例較2020年提升至63.0%，民營(yíng)房企新增總貨值16626億元，同比大幅下降56.2%，占TOP20總貨值的比例下降至37.0%
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施兩集中供地新規(guī)一年來(lái)，對(duì)于穩(wěn)定地價(jià)發(fā)揮了積極作用，企業(yè)參與土拍更加公平，哄搶地王的現(xiàn)象明顯減少而且三次集中供地的規(guī)則變化以及市場(chǎng)反應(yīng)，也為2022年土地市場(chǎng)發(fā)展起到借鑒作用
房企儲(chǔ)糧過(guò)冬
日前，鄭州第三次集中供地以出讓14宗地塊，攬金94億元的成績(jī)落幕同一日，中建智地集團(tuán)在與另外兩家品牌房企經(jīng)過(guò)28輪角逐，最終以18.63億元成功將北京第三次集中供地唯一一宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的地塊收入囊中至此，2021年22城集中供地圓滿收官
由于第三批集中供地的土地質(zhì)量上升，部分國(guó)企，央企拿地力度增強(qiáng)例如，在2021年12月份，保利發(fā)展，綠城中國(guó)和招商蛇口等房企單月新增貨值均超200億元不過(guò)，大多數(shù)房企受制于融資端，監(jiān)管端和償債端的壓力，繼續(xù)保持著謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度
億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2021年1~12月份，從房企累計(jì)新增貨值來(lái)看，碧桂園新增貨值達(dá)到4840.2億元，保利發(fā)展和萬(wàn)科地產(chǎn)累計(jì)新增貨值分別達(dá)到4485.3億元，4476.0億元。
具體來(lái)看，一方面是中國(guó)鐵建等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比較小的央企在土地市場(chǎng)熱度較低時(shí)抓緊時(shí)機(jī)拿下了大量地塊，新增貨值同比上升幅度達(dá)140%，另一方面萬(wàn)科地產(chǎn)，保利發(fā)展和中海地產(chǎn)等企業(yè)投資計(jì)劃較為穩(wěn)定，增減幅度均較小民企房企方面僅卓越集團(tuán)，濱江集團(tuán)及融信集團(tuán)同比有所上升，其余企業(yè)均收縮了投資力度，且降幅多高于25%
以保利發(fā)展為例，2021年1~12月，公司累計(jì)新增全口徑貨值4485.3億元，累計(jì)新增權(quán)益貨值3172.7億元2021年第四季度以來(lái)，政府對(duì)于國(guó)企，央企及穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)型民企的融資政策有所放開(kāi)2021年11月末，保利發(fā)展先后公告了兩個(gè)融資方案，包括擬發(fā)行98億元的公司債以及100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，而僅11月單月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊(cè)擬發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)融資規(guī)模高達(dá)248億元
根據(jù)消息顯示，資金端的充裕為保利發(fā)展在土地市場(chǎng)中攻城略地提供了基礎(chǔ)2021年12月份，公司先后在福州，太原，廣州，濟(jì)南及廈門(mén)落子，共拿下8宗地塊，總建筑面積達(dá)132.9萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值462.8億元
此類企業(yè)新增貨值增加，一方面也是因?yàn)橥恋馗?jìng)拍不像之前那樣激烈了宋紅衛(wèi)認(rèn)為，最近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加杠桿融資的方式大舉擴(kuò)張，憑借資金實(shí)力和資源在各地拼搶規(guī)模，激進(jìn)拿地，忽視了潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)，并不利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展
同時(shí)，與往年年底掀起拿地小高峰不同的是，大多數(shù)房企在2021年選擇儲(chǔ)糧過(guò)冬億翰智庫(kù)上述統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2021年1~12月，TOP10房企新增貨值門(mén)檻值為1859.1億元，同比下降43%，各梯隊(duì)的門(mén)檻也均出現(xiàn)了下降
房企拿地的難點(diǎn)主要是受制于銀行間市場(chǎng)發(fā)債的高門(mén)檻，融資渠道依舊沒(méi)有打開(kāi)，資金壓力較大，各地政府預(yù)售資金監(jiān)管沒(méi)有放松跡象，房企銷售回款無(wú)法形成回流，同時(shí)在準(zhǔn)備迎接2022年第一季度到來(lái)的海外債償債高峰億翰智庫(kù)在報(bào)告中認(rèn)為
國(guó)資公司唱主角
2021年2月，自然資源部召開(kāi)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)會(huì)議，提出重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行兩集中同步公開(kāi)出讓。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積約2.44億平方米，累計(jì)完成出讓金超2萬(wàn)億元。
記者注意到，在第三批集中供地期間，參與拿地的企業(yè)性質(zhì)均有所不同第一批次民企房企表現(xiàn)活躍，第二批次中海地產(chǎn)，保利發(fā)展和招商蛇口等央企占主角，而第三批次則多是地方城投公司
對(duì)于上述變化發(fā)生的原因，江蘇一家知名房企的投資總監(jiān)向記者介紹，主要是多數(shù)民營(yíng)房企在產(chǎn)品銷售端遇到資金回籠壓力，在集中供地后兩個(gè)階段喪失了爭(zhēng)搶土地的底氣。9月14日晚間，江特電機(jī)發(fā)布公告稱，截至9月14日，宜春市袁州區(qū)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)資公司”)及其一致行動(dòng)人宜春市袁州區(qū)金融控股有限公司(簡(jiǎn)稱“金融控股公司”)披露的減持計(jì)劃數(shù)量已過(guò)半。。
在品牌房企從事投拓工作多年的寧兆杰表示，2021年，受限于銀行融資端的壓力以及土拍規(guī)則升級(jí)，主流房企資金短缺難以形成投資拿地，大多趨于謹(jǐn)慎和保守，普遍難以達(dá)到年初預(yù)期的投資目標(biāo)。
以前大多采用高周轉(zhuǎn)模式，提前設(shè)想好了未來(lái)的銷售預(yù)期，所以才敢搶‘地王’，而且預(yù)售資金能夠支撐項(xiàng)目周轉(zhuǎn)該名投資總監(jiān)表示，現(xiàn)在購(gòu)房者持幣觀望的情緒濃厚，市場(chǎng)信心受挫，加之個(gè)貸政策收緊，開(kāi)發(fā)商也不敢隨意投資拿地
在2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科地產(chǎn)，綠城中國(guó)，中梁控股等品牌房企也表達(dá)在集中供地中面臨的挑戰(zhàn)，未來(lái)要加強(qiáng)戰(zhàn)略合作，堅(jiān)持招拍掛，收并購(gòu)和產(chǎn)城融合等多元化的拿地模式。
中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，兩集中政策實(shí)施一年以來(lái)，土拍規(guī)則其實(shí)是結(jié)合市場(chǎng)本身特征在慢慢優(yōu)化與調(diào)整的，從第三批次集中供地情況來(lái)看，個(gè)別城市的規(guī)則適當(dāng)放寬，企業(yè)競(jìng)拍的利潤(rùn)空間擴(kuò)大。
土地市場(chǎng)分化加劇
經(jīng)過(guò)上半年趨嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)入2021年12月，監(jiān)管層釋放出一系列利好:12月3日，銀保監(jiān)會(huì)明確合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并購(gòu)貸款日前，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元
中指研究院方面認(rèn)為，利好政策頻出，供應(yīng)端復(fù)蘇，購(gòu)房者逐漸對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心而且從第三次集中供地可以看到，土地市場(chǎng)也處在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，政策利好的時(shí)期，眾多熱點(diǎn)地塊入市，被優(yōu)質(zhì)企業(yè)競(jìng)得或中簽，為市場(chǎng)帶來(lái)良好預(yù)期
與前兩批集中供地相比，多個(gè)城市第三批集中供地的出讓規(guī)則產(chǎn)生了明顯變化比如提高房?jī)r(jià)銷售上限，放寬保證金支付期限，對(duì)保證金比例，付款進(jìn)度和捆綁要求等方面也進(jìn)行了調(diào)整
高院生表示，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必需的原材料，無(wú)論是在何種模式下，房企仍然需要積極補(bǔ)倉(cāng)，圍繞著自身的品牌優(yōu)勢(shì)，依靠對(duì)城市的熟悉程度和資源整合能力進(jìn)行布局當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該精準(zhǔn)研判客觀分析，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)城市，各個(gè)板塊的研究，寧可錯(cuò)過(guò)一些機(jī)會(huì)，但也不能錯(cuò)拿一塊地
2021年，全國(guó)土地市場(chǎng)交易量同比回落，但價(jià)格維持小幅上漲在高院生看來(lái)，各城市群的表現(xiàn)分化比較明顯，樓市基本面比較好的一，二線城市，土拍熱度復(fù)蘇快，也有部分城市如像天津，北京和沈陽(yáng)，在第三批次集中供地期間依舊延續(xù)了低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)
2022年，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍然會(huì)加速分化，保持量跌價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)房企的項(xiàng)目布局應(yīng)該更加聚焦，同時(shí)選擇比如區(qū)域內(nèi)的城投類公司，房地產(chǎn)國(guó)企央企或者本土民營(yíng)品牌企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，穩(wěn)健發(fā)展，避免運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高院生表示
加快建立真實(shí)有效的房企綜合實(shí)力排名，規(guī)則對(duì)優(yōu)質(zhì)房企傾斜，通過(guò)規(guī)則引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)發(fā)建設(shè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)背景不論國(guó)有民營(yíng)均一視同仁，鼓勵(lì)企業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)地方/企業(yè)雙向良性發(fā)展一位受訪的房企內(nèi)部人士建議
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