文丨秦佳麗
編輯丨李壯
6月的北上廣深新房和二手房銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，全部報喜，部分?jǐn)?shù)據(jù)創(chuàng)出近3年新高。伴隨四大一線城市出齊“以舊換新”舉措，樓市購房需求有望得到新一輪釋放。
商品房“以舊換新”的政策暖風(fēng)終于吹到北京。7月19日，在北京市住建委等部門的指導(dǎo)支持下，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會正式啟動商品住房“以舊換新”活動，首批參加“以舊換新”倡議的新建商品房項目共31個，涉及房源9000余套。房企為換房人意向購買的新房設(shè)定“解約保護期”，在90天內(nèi)舊房未成功出售的，購房居民可無條件申請退還訂金。自此，四大一線城市商品房“以舊換新”舉措已全部出齊。
事實上，在傳統(tǒng)樓市銷售淡季的6月，一線城市樓市成交數(shù)據(jù)已集體刷新紀(jì)錄?？硕饠?shù)據(jù)顯示，期間北上廣深的新房、二手房成交規(guī)模均創(chuàng)下年內(nèi)新高。與此同時，廣州、深圳的成交量超去年同期；上海、深圳的二手房的月度成交量更是創(chuàng)出近3年新高。
政策調(diào)控、房企年中沖刺、以價換量等是推動北上廣深樓市成交升溫的重要因素。有業(yè)內(nèi)人士表示，6月份一線城市成交量沖高后，大概率會在后續(xù)步入回調(diào)休整期。不過，目前市場成交量已經(jīng)有了初步回升，后續(xù)成交價格跌幅也可能慢慢收窄，“市場最糟糕的時候就快要過去”。
市場熱度回升背景下，近期頭部房企在一線城市收獲頗豐。今年上半年，多個高端項目熱銷的中海地產(chǎn)，已登頂京滬深三城“銷冠”。
一線樓市成交量創(chuàng)新高
北京加推“以舊換新”活動
北京正在進一步配齊商品房“以舊換新”舉措。對于“賣舊房”環(huán)節(jié)，11家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承諾，將對參與活動的購房居民舊房“全城推、優(yōu)先賣”；在購買新房環(huán)節(jié)，梧桐星宸、建發(fā)·觀云、建發(fā)·觀堂府、御湖境一期等31個在京商品房項目參與“以舊換新”。
(北京首批參加“以舊換新”倡議的新建商品房項目，
具體而言，業(yè)主選定想換購的新房后，可與房企簽訂換房協(xié)議、繳納訂金，訂金進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，中介機構(gòu)同步掛牌舊房、加大推廣力度。若90天內(nèi)舊房售出，居民正式簽訂購房協(xié)議，訂金轉(zhuǎn)為首付款。若90天內(nèi)未售出，可與房企協(xié)商延期，也可無條件申請退還訂金，退款時間不超過15天。
“上半年北京樓市庫存去化周期超過兩年，仍然表現(xiàn)一定壓力。北京‘6·26新政’以來，可以看到政策激發(fā)樓市需求有效，新房和二手房在新政后成交量均增長至少兩成，說明北京樓市仍然有政策調(diào)整空間，且有很大潛力?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)就此向本刊表示，“以舊換新、相關(guān)部門下場收儲存量住房用作保障住房等是今年政策導(dǎo)向，北京也在對政策積極落地。從全國其他地方經(jīng)驗來看，以舊換新會激發(fā)一波需求釋放，但是也和參與項目的質(zhì)量有很大關(guān)系，只要樓盤有性價比，政策效果就會比較明顯?！?/p>
事實上，受益于系列重磅提振政策，四大一線城市的樓市成交數(shù)據(jù)在6月集體攀升，新房、二手房成交規(guī)模均創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中上海、深圳的二手房的月度成交量刷新近3年新高紀(jì)錄。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，環(huán)比增加21%、66%、48%和38%，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，并且廣州、深圳的成交量超去年同期。
二手房方面，6月北上廣深的二手房網(wǎng)簽量分別達到了14987套、26374套、10456套、5309套，分別創(chuàng)下近15個月、36個月、14個月、40個月新高。
日常聚焦于廣州區(qū)域市場的廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向本刊表示，作為傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，近期廣州成交數(shù)據(jù)可圈可點:“6月份廣州二手房成交量大約1萬套，新房成交約6000套。這個數(shù)據(jù)其實比較平穩(wěn)，但是作為成交淡季，這與往年同期相比有了新的突破。”
在黃韜看來，廣州此前出爐的“5·28”政策，包括調(diào)整限購、優(yōu)化信貸等舉措，在這輪提振中起了主導(dǎo)作用，也正因如此，這輪成交量提升集中在5月底和6月。不過，目前樓市價格尚在底部震蕩，也正是基于以價換量，房源成交得以順利推進。
“新房方面，廣州市場區(qū)域分化依然明顯，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤銷售預(yù)期不會太差，但是外圍區(qū)域或是缺乏產(chǎn)品亮點的樓盤，折扣促銷手段比較普遍，在去年年底價格基礎(chǔ)上實施10%的折扣力度比較常見?！秉S韜補充道，“現(xiàn)在廣州二手房市場的議價空間也大，不過后續(xù)業(yè)主的讓價幅度可能越來越窄?！?/p>
值得一提的是，由于基礎(chǔ)房源更多、議價空間更大，重點城市的二手房成交量整體好于新房。黃韜表示，目前廣州二手房業(yè)主心態(tài)發(fā)生了變化，與之前普遍‘賣一買一’的情形相比，現(xiàn)在有的業(yè)主“只賣不買”，手上舊房源出手后，不再改善和置換。這種情形也進一步助推市二手房成交量多過新房。
6月份新房成交創(chuàng)年內(nèi)新高、二手房成交量刷新近3年紀(jì)錄的上海，當(dāng)?shù)赝瑯蛹铀倥芰?。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向本刊表示，受益于前期“滬九條”政策推動，上海樓市成交量反彈很高，尤其二手房市場，始終存在議價空間。
據(jù)介紹:“目前上海大部分二手房市場價格整體比較穩(wěn)定，惜售或上調(diào)價格的業(yè)主屬于少數(shù)，大部分的業(yè)主蠻務(wù)實，以促成交易為主，一般都可以議價，只是議價空間在‘滬九條’政策出爐后略微收窄了一點?！?/p>
一線城市新房及二手房市場集體回暖背后，政策調(diào)控推高了市場成交?！?·17樓市新政”以來，北上廣深陸續(xù)在住房限購、首套房認(rèn)定、首付比例、房貸利率等方面完成調(diào)整，降低了購房者的首付壓力和置業(yè)成本。
房企年中沖刺也在推動項目集中網(wǎng)簽。6月份以來，一線城市房源供應(yīng)明顯增加，“網(wǎng)紅盤”扎推入市，其中上海第七批次集中供應(yīng)的8個新房項目平均認(rèn)購率都高達156%，期間中國鐵建旗下天安壹號項目、上海浦東新區(qū)地產(chǎn)公司旗下新楊思上園項目、中海領(lǐng)邸玖序、中海順昌玖里等多個項目均開盤即售罄。
不過，一線城市成交走高的同時普遍以價換量。本刊查詢?nèi)珖績r行情網(wǎng)了解到，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的平均單價分別為64358元/平方米、67592元/平方米、42414元/平方米、70400元/平方米，環(huán)比變化-1.94%、-2.65%、-12.2%、0.07%。除了深圳呈現(xiàn)小幅增長，其余城市環(huán)比回落。
中海地產(chǎn)登頂京滬深三城“銷冠”
高端樓盤成銷售額沖刺利器
在市場熱度回升背景下，今年頭部房企在一線城市收獲頗豐。本刊查詢克而瑞數(shù)據(jù)了解到，今年上半年，活躍在熱門銷售話題的中海地產(chǎn)，已登頂京滬深三城“銷冠”，期間中海地產(chǎn)在北京、上海、深圳區(qū)域分別實現(xiàn)權(quán)益銷售金額180.11億元、254.02億元、87.62億元。
中海地產(chǎn)猛發(fā)力，離不開其在一線城市的項目熱銷。趕在年中節(jié)點，中海地產(chǎn)多個高端住宅項目在6月底集中開盤，僅北京中海京華玖序、上海的中海領(lǐng)邸玖序和中海順昌玖里、深圳深灣玖序4個項目共收金約282億元。期間單價最貴的風(fēng)貌別墅項目中海順昌玖里開盤售罄，均價達到29.8萬元/平方米，創(chuàng)下上海新房均價歷史新高。
此外，全國性龍頭房企及地方國企也在一線城市占據(jù)頭部市場份額。譬如，今年上半年，華潤置地分別以95.71億元、128.21億元的區(qū)域權(quán)益銷售額，排名北京、上海房企銷售金額榜單第三；保利發(fā)展則以186.4億元的區(qū)域權(quán)益銷售額位居廣州房企銷售榜單第一。
從百強房企整體銷售格局來看，據(jù)中指院發(fā)布的2024年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜單，期間百強房企銷售總額為20834.7億元，同比下降但降幅已連續(xù)4個月收窄。
步入6月，行業(yè)誕生6家千億銷售級房企。其中“保中萬”延續(xù)行業(yè)TOP3位次，今年上半年保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科分別實現(xiàn)銷售額1733億元、1483億元、1267.2億元。此外，綠城中國、華潤置地、招商蛇口也集體邁過千億銷售額門檻。
在沖擊銷售額的過程中，“行業(yè)第二”的中海地產(chǎn)與“一哥”保利發(fā)展的銷售額差距日漸縮小。今年1-5月兩者銷售額相差近300億元；到6月份，保利發(fā)展的年內(nèi)銷售額僅高出中海地產(chǎn)250億元。
頭部房企一線城市奪地“兇猛”
市場最差階段可能“快要過去”
核心城市貨值儲備充沛更易支撐房企銷售業(yè)績，從房企區(qū)域拓儲情況來看，今年央國企在一線城市保持較高參與度。
以土地供應(yīng)量較大的京滬地區(qū)為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年上半年，海開控股、中建智地、中海地產(chǎn)位居北京拿地金額榜TOP3，入圍門檻達78億元；招商蛇口、國貿(mào)地產(chǎn)、中建壹品位居上海拿地金額榜TOP3，入圍門檻達47億元。
值得一提的是，7月份以來，一線城市土拍熱度也步入“高溫”模式。近日上海迎來恢復(fù)“價高者得”后的首場土拍，期間楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊經(jīng)11家房企共60輪競價后由保利發(fā)展競得，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，刷新了楊浦區(qū)域土地單價紀(jì)錄。北京也拍出集中供地以來首宗溢價率破15%地塊，東城區(qū)金魚池地塊溢價率觸頂達到25%，轉(zhuǎn)入搖號程序最終由河北鑫界競得，這也是北京東城區(qū)時隔7年后的再次供地。
在黃韜看來，市場后續(xù)對于一線城市樓市復(fù)蘇可以保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度?！敖?jīng)歷了6月份的階段性成交高峰，7月份成交量可能會有所回落，不過持續(xù)下降的可能性不大，大概率呈現(xiàn)小幅震蕩?！彼a充道，“按照國內(nèi)‘集中力量辦大事’的制度優(yōu)勢，如果后續(xù)再度出爐新的利好政策，能夠?qū)κ袌銎鸬教嵴褡饔?，市場不必太悲觀?！?/p>
在盧文曦看來，目前樓市最差的時間段“差不多要過去了”?！白畹凸鹊臅r候，其實是去年四季度至今年上半年‘5·17’會議出爐前，市場成交情況比較糟糕，二手房價格急速下跌。在這樣的市場狀況下，系列的提振政策給市場注入了一針強心劑?！?/p>
他就此表示:“6月份一線城市成交量沖高后肯定會有一個回檔休整期，至于七八月份正值市場淡季，預(yù)計成交量不會特別明顯地釋放。目前市場成交量已經(jīng)有了初步回升，后續(xù)成交價格跌幅很可能也將慢慢收窄，市場最糟糕的時候就快要過去了?！?/p>
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