觀點網 近兩個月以來，各地不斷出臺房地產利好政策，繼認房不認貸、取消限購之后，取消限價也開始登上舞臺。
隨著銀十的尾巴悄然而至，各大城市的土地市場亦逐漸熱鬧起來。
10月25日，上海三批次二輪10宗地全部出讓，收金478.84億元；同日，無錫第六批次14宗地收金178.48億元；10月26日，成都7宗地成交總金額約68.5億元。
10月27日，南京迎來了今年的第七批次供地，12宗涉宅地全部成功出讓，總出讓金額約146.63億元，僅1宗地觸頂搖號，其余11宗均為底價成交。
同日，杭州也迎來了第十二批次土地出讓，4宗宅地共攬金43.22億元，3宗底價成交，1宗觸頂搖號。
從南京、杭州兩地的成交情況來看，雖然各種利好政策的層出不窮讓其土地市場擁有天時，卻依然難以真正火熱起來，整體仍彌漫著秋日寒意，唯有部分同時占據著地利的宅地才會出現人和的場面。
缺席的頭部房企
10月27日，南京、杭州同時啟動集中供地，兩地合計出讓16宗地塊，共收金189.85億元，其中僅有2宗地塊觸頂進入搖號環節，剩余14宗均為底價成交。
具體來看，南京第七批次共出讓12宗，總出讓面積50.40萬㎡，總建筑面積93.56萬㎡，總起價約137.6億。最終1宗觸頂搖號，11宗底價成交，整體溢價率僅6.56%。
杭州第十二批次共出讓4宗，出讓面積19.60萬㎡，總建筑面積30.8萬㎡，起始總價42.87億。最終也是1宗觸頂，其余3宗底價成交，整體溢價率不到1%。
從以上數據來看，南京與杭州的這次拍地成績難以令人滿意。
從成交情況來看，不難看出寧杭兩地本次拍地競爭熱點單一，市場呈現極度分化。從拿地企業來看，更是以地方國資拿地較多，特別是南京拍地，甚少有頭部房企的身影。
其實寧杭拍地也有不少頭部房企的參與，只是都集中參拍了兩宗搖號地塊。
南京本批次拍地的熱點無疑是河西中G55號地塊了。
該地塊位于建鄴區興隆街道興隆大街以北、螺絲橋大街以西，出讓面積72144.52㎡，為住宅用地，容積率2.2，建筑面積158717.94㎡。
地塊起價60億元，樓面起價37803元/㎡，該價格超過了今年南京六批次成交的中海G53地塊，刷新歷史新高。在經過22輪報價后達到上限價格并進入搖號環節。
最終，綠城溢價15%以69億元幸運中簽，成交樓面價43473元/㎡，該地塊成為了南京今年總價、單價雙價地王，也是南京史上第二高價地，僅次于2016年5月出讓的葛洲壩中國府。
該地塊屬于河西中壓軸地塊，毗鄰綠博園濱江觀光帶，距離夾江岸線僅500多米，部分樓棟可觀覽一線江景。地塊緊鄰地鐵10號線綠博園站，周邊小區有奧體新城青桐園、金基匯錦國際、萊蒙水榭春天等，二手房價格在5.4萬/㎡左右。
據了解，河西中板塊今年僅在第五批次中出讓了一宗宅地，市場整體存量見底，所以項目去化預期不難。
而杭州第十二批的熱點非蕭山區南站新城宅地莫屬了。
鐵路蕭山站綜合交通樞紐區FG08-01地塊出讓面積15584㎡，用途為住宅，容積率1.2，建筑面積18700㎡，綠地率30%，建筑限高27m。地塊鄰近杭州南站高鐵樞紐中心，周邊配套有蕭山博物館、回瀾初中北校區、蕭山中醫院等。
該地塊在正式開拍前便已有8輪報價，直接達到封頂價3.68億，進入搖號環節。根據搖號結果，共有43家房企參與搖號，包括中天、綠城、龍湖、保利等。
或許得益于地塊總價不高，所以最終由小型房企創都集團中簽，成交樓面價19672元/㎡，溢價率10.51%。
該地塊原為蕭山總工會所在地，可以說是處于蕭山老城區，地塊設定的精裝限價為3.54萬/㎡。而蕭山老城區設定的高層限價為3.4萬/㎡，洋房為4.01萬/㎡，也就是說，本次出讓的蕭山地塊可以用于建設洋房、疊墅等改善類低密產品。
此外，該地塊房地價差有點大，未來利潤可觀，而且目前地塊周邊沒有在售項目，西側是中天middot;云望項目，也在2020年開盤當年便售罄，所以項目要實現去化同樣不難。
除上述兩宗地塊以外，剩余地塊的質量難以吸引到過多的注意力，因此頭部房企們便集體缺席了。
市場差異
在南京、杭州拍地前兩天，上海、無錫、成都三地也前后開啟集中供地，從最終結果看，五個城市的表現差異也比較大。
上海土拍不用多說，目前各大房企都是重點布局北上廣深，雖然市場分化明顯，但還是吸引了各大房企參與競拍，包括萬科、建發、招商、象嶼等，其中中海聯合上海西岸開發240億拿地的豪邁之舉令市場不禁為之側目。
最終，上海三批次兩輪土拍合計出讓17宗地，其中8宗觸頂搖號，3宗溢價出讓，6宗底價成交，共計收金約675.74億元。此外于10月26日，臨港集團聯合越秀落子上海虹口嘉興路街道地塊。
而無錫對當下的房企吸引力不足，故無錫六批次供地出現14宗地均底價成交且多為國企托底的遇冷情況也不足為奇。
成都、杭州、南京同為新一線城市，土拍市場出現明顯的差異便有點耐人尋味了。
杭州一月一掛一拍的供地節奏可以說是獨樹一幟，并不具備太大的參考意義。事實上，由于掛牌地塊均在熱門搖號板塊以外，所以不少市場人士認為杭州十二批次會遇冷。
而蕭山區南站新城宅地成為黑馬地塊或許是得益于政策層面的利好，10月16日，杭州發布的杭六條，蕭山、余杭兩區不再限購。此外，亞運會的成功也給杭州做了個正面宣傳。
南京與成都拍地比較之下，存在著不小的差距。10月26日，成都成功出讓7宗地，其中4宗觸頂成交，平均溢價水平在8.33%。
或許是因為這是最后一場限價土拍，調動了房企的拿地情緒，所以成都本次拍地有多宗地塊達到了觸頂。
9月底，自然資源部下發文件，內容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
隨后便有消息傳出，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地取消地價上限這一動作，多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容。
其中，成都9月26日新政明確，中心城區商品住宅用地實施競地價拍賣，且新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價，即競地價+取消商品房限價；10月9日，濟南緊隨其后；10月11日，合肥公布清單，第三批擬出讓宅地只規定起始價，未明確地價上限hellip;hellip;
雖然在本次拍地前，南京方面未明確出臺相關政策，但從趨勢來看，應該離取消限價不遠了。政策面基本一致的情況下，土地市場存在差異，那么問題大概率出現在樓市方面了，或許是供需關系失衡導致。
對此，南京市房地產學會副會長孟祥遠表示，目前南京的新房市場整體上不是特別的火熱，也沒有明顯的倒掛，所以房企拿地也會非常謹慎。
根據南京網上房地產數據顯示，9月南京樓市認購達7011套，環比上漲20.3%。數據還顯示，9月南京樓市成交2924套，環比下跌7.4%；同比則下降27.7%。此外，基于新房市場供過于求，目前庫存為7萬套，按近6個月市場流速計算，去化周期約15個月。
二手房方面，南京截止9月底二手房累計成交76792套，已超過了2022年全年的71584套，并實現連續兩個月上漲。
對于上述數據，孟祥遠表示:以價換量，價格目前有調整的壓力。國家統計局數據顯示，9月南京新房價格環比下降0.8%，同比下跌0.5%；二手房價格環比下跌0.9%，同比下跌4%。
總的來說，只要樓市尚未好轉，土地市場便難以重現往日熱鬧景象。
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