摘要：“資管+運營一體化專業平臺”，星耀如景將致力于中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發展，為市場提供高品質租住綜合體的同時，有效吸引國內外優質資本長期投資，探索中國住房租賃市場高質量發展的新模式。 
提到北京的老舊城區改造，石景山區總要提上一筆，尤其是首鋼園附近。 這片區域大多房子老舊，以首鋼的老公房為主，配套設施不全。戶型也相對過時，一些公寓的衛生間只有不到兩平米，有的小區缺乏合適的物業服務。 但是，在其一成不變的時光里，周邊已然發生巨大變化。 隨著2022年北京冬奧會的舉辦，首鋼園業態大改造，園區周邊產業聚集，包括航天航空、銀行保險、AGI大模型、科幻等；三條地鐵輕軌交錯，連接起中關村、金融街及麗澤商務區，吸引了大量年輕人在此工作生活。 高品質的住房需求與低配置的房屋供給之間的錯配日益突顯。 這也使得石景山區域出現了大批住宅新建、改造的項目。2027年，一座新的居住社區項目將要入市。項目配置全屋落地窗、全屋智能、地暖等，社區也配備了商業中心和體育運動設施，還有專門的公交車站。項目甚至在公區大堂設置了騎行發燒友停車區、騎行起點空間打卡點，為騎友們提供了開放式工具箱、騎行淋浴以及騎友蓄能和交流的空間。 
（圖：星耀如景北京石景山項目效果圖） 需要注意的是，這里的房子只“租”不“賣”。 這是星耀如景成立以來的第一個項目，定位為“大型租住社區”，計劃建設1500間公寓，總投資額12億元，已在申請納入北京市保障性租賃住房。這個項目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區。 外界或許對星耀如景這個名字感到陌生，但其背后的兩家公司卻是租賃界和資管界的“專業隊”。2025年1月，住房租賃機構自如與全球投資公司景順房地產達成合作，共同出資成立星耀如景，作為雙方在中國發展持有型租賃住房資產管理的唯一平臺。 這家資管平臺將負責項目從投資、建設、運營到退出的全鏈條資管業務。 從模式來看，平臺通過自有資金，加上募集國內外長期資金、銀行項目融資，投資新的租賃用地和收購存量資產，打造成滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產品；并通過強大的數智化能力，敏捷高效管理運營資產，獲取穩定的經營收益，使資產達到專業投資機構回報要求，通過資產證券化或大宗交易，實現資產盤活和資本循環。 “（如果）未來資產運營的收益達到資產證券化的上市標準，也考慮發行公募REITs（不動產投資信托基金）。”自如資管CEO孟月表示。 中國租住市場已經進入存量時代。過去，物業的價值靠銷售來體現，但隨著租賃住房進入居住市場，今天物業的價值則需要靠管理、運營以產生正向的經營現金流來定義。這種方式是否走得通、怎么走、能走多遠，或許可以從住房租賃機構的探索、轉變及未來發展中找到答案。 “資管+運營一體化專業平臺” 住房租賃新模式 自如大約從三年前開始收購物業資產，自主管理運營。 孟月提到，當時公司已經看到房地產資產價格在調整，市場向存量化方向改變。據戴德梁行發布的數據，2022年新房銷售面積下滑26.8%，住宅新房成交均價在持續13年上行后首現下調。 也就在這一年，基礎設施REITs試點擴展至保障性租賃住房，金融機構也加大了對租賃市場的支持力度。年輕人的消費習慣也在改變，越來越多人選擇租房而非買房。市面上急需好的租賃住宅，尤其是北上等一線城市。 自如建立了專門的團隊執行相關策略，先后在北京投資兩個項目。做自持物業成本較高，需要有可持續、高質量發展的模式支持。于是，自如開始廣泛地接觸國內外資管機構，景順集團（Invesco）就是機構之一。 景順集團是一家總部設在美國的跨國金融企業，截止2024年12月31日，全球資產管理規模約1.8萬億美元，其中景順房地產的資產管理規模約900億美元。景順集團在1992年進入中國市場，在房地產領域目前仍持有的投資項目組合包括位于長三角的物流倉儲資產組合，以及北京的健康科技產業園。 從2024年5月開始，自如和景順開始開始洽談成立新的資管平臺。 在星耀如景的組合里，自如負責住房租賃項目的選址、新建或改造，以及運營管理。孟月提到，數智化能力是自如的核心競爭力。自如的數智化管理系統能夠較為準確地了解商圈情況，迅速與周邊業態做出對比，針對區域市場、坪效經營等關鍵信息作出分析，提高運營效率，控制投資風險。 自如在北京和上海已經進入數千個商圈，都在長期經營。“數據具有周期性，僅一套房源，我們可以追溯其十年間的數據，提高研判能力。” 此外，自如平臺積累了500多萬人次用戶，開發了普惠型、中端、高端租住產品，可以根據不同的用戶畫像和需求提供合適的產品及業態。 舉例來看，2022年，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場改造成自如寓。改造之前，這間破敗不堪商場已經很難吸引年輕人到訪。但自如通過數據分析發現，幾公里外就有大量的互聯網企業，員工有承租需求。 自如與投資方一起將物業進行改造升級，2023年10月入市后，6個月內就實現了100%的出租率。作為對比，2024年，上海開業6個月以上的長租機構項目平均出租率為87%（仲量聯行數據）。 景順則補全了鏈條的資金募集和投資管理部分。基于多年經驗，景順在資產管理領域有一套成熟的運營體系。更重要的是，涉及資產托管，機構之間很講求信任，依托40余年投資積淀，景順房地產為近400家機構投資者構建多種類型的投資策略組合，已積累良好口碑。 “隨著中國人口趨勢的變化帶來強勁的租賃住房需求，景順房地產看好中國住房租賃市場的宏觀前景。”景順集團房地產團隊中國區負責人陳吉灝介紹，“此次合資成立星耀如景平臺，也正是基于景順房地產對此行業中資管業務模式升級的期待。選擇與自如合作，正是看重其在該賽道的全周期運營能力與創新能力。我們期待雙方的能力形成協同，共同為星耀如景賦能。” 資產管理是一項非常成熟的產業，但“資管+運營一體化專業平臺”這樣的組合為數不多。大部分資管機構投資項目后只是提供投后服務，不會深度介入到投資項目的具體運營當中。 受外資關注的中國住房租賃市場 陳吉灝研究中國的住房租賃賽道已久，一直在尋找投資機會。在租賃住房領域，景順房地產累計完成全球超過480項投資，總投資額超290億美元，目前租賃住房資產管理規模約140億美元。在團隊看來，盡管中國房地產市場不景氣，住房租賃市場卻蘊含著發展機遇。 星耀如景石景山項目總投資12億元，這樣的體量在住房租賃領域并不多見。而且，當下外資對中國市場普遍抱有審慎態度，這也從側面體現出景順對一線城市機構化住房租賃這個賽道的看好。 陳吉灝提到，從資產本身的特性來看，租賃住房是具備抗周期性的一個資產類別。商辦資產或受宏觀經濟波動影響，但人的居住需求不會變，尤其在一二線城市。 有機構數據檢測，2025年春節假期后，租住需求延續向就業機會集中、活躍度更高的區域轉移。基于消費者需要，一線城市新增租賃房源仍在上漲。但是，“好房子”并不易得。住建部科技委房地產市場服務專業委員會委員程鵬表示，北京、上海建設開發得早，整體居住條件不如廣州、深圳、杭州、成都，樓齡20年以上的房源占比超過40%。“從宏觀層面來看，產業發達、新興產業快速崛起的城市，好的租賃房源仍存在供不應求的情況。” 由專業機構投資運營的大型租住社區、租住綜合體有機會改變這一點。完善的配套設施（如健身房、咖啡廳、共享設施等）有助于改善人們的租住生活方式。而對于“租房不穩定，租不了多久房東就要賣房”的困惑，大型租住社區、租住綜合體也能有效解決。 目前，租住綜合體在我國還是一個比較新的類別，市面上的租賃住房仍以傳統的分散式居住為主。但是參考美國、歐洲等國家和地區的經驗，機構式租賃住房已經是一個主流的資產類別，“很多機構投資者，包括國內的保險公司都有一定的配資。中國也將進入這樣一個資產周期。”陳吉灝表示。 在市場需求之外，國家政策層面也在出臺“組合拳”，長期利好機構化住房租賃市場發展。 土地供應政策上，政府增加租賃住房用地供應，鼓勵利用集體建設用地和閑置房產建設租賃住房，并提供土地出讓優惠。 運營方面，政府對住房租賃企業提供財政補貼和稅收減免，降低其運營成本，鼓勵更多企業參與。支持專業化、機構化租賃企業發展，提升服務質量和運營效率。 金融方面，國家通過專項貸款、債券等金融工具支持住房租賃項目，鼓勵金融機構提供低息貸款。 陳吉灝表示，從2024年公募REITs的整體表現來看，住房租賃板塊的升幅是最大的。他認為，對比產業園、商業地產、物流地產等其他板塊，住房租賃板塊的底層資產均在一線城市，受到房地產市場波動的影響相對較小。 住房租賃盤活存量資產仍是重任 除了投資新建，星耀如景還會以收購存量資產的形式，投入中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發展。 孟月介紹，2024年，自如資管將超過10萬平米的閑置、低效商辦資產（非居住性質的物業）改造成符合監管要求的居住型物業（即“非改居”），并納入保障性租賃住房體系。 2024年3月，自如與北京科技園建設（集團）股份有限公司成立了項目合資公司，主要用于盤活存量資產，打造長租公寓、保租房等產品。目前已經有兩個項目落地，第三個項目也在進行中。 市面上存量資產情況依然頗為嚴峻。根據國家統計局數據，2022年至2024年，商品房待售面積分別增長10.5%、19%和10.6%。2024年末，商品房待售面積75327萬平方米。 商業地產方面，根據仲量聯行數據，2024年四季度，北京與上海的甲級寫字樓空置率仍在上升，分別達到12.6%和22%，根據贏商大數據，商業地產增量下行，存量調改開業項目占比越來越大，達到21.79%。 程鵬提到，當下化解存量資產的方式呈現多樣化特點，但從規模上看，一線城市商辦產業園等存量資產改造的廣度和范圍趕不上租賃住房。 ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然提到，從存量盤活的角度來說，機構化住房租賃業態相比其他業態具有抗經濟周期、穩定的特點，相比辦公、商業等業態，在投資回報方面具備一定的比較優勢。 孟月表示，盤活低效、空置的商辦類資產，第一需要考慮的是將其改造成什么產品、什么業態。“結合北京上海當下的市場情況，堅持做商辦或許面臨較大挑戰，盤活成各種類型的租住項目卻是不錯的機會。” 以北京東三環的國貿一帶為例，在此就業的年輕人大都住在五環外的通州，通勤時間超過一小時。東三環作為成熟商圈，住宅、商場、酒店及寫字樓林立，但給年青人在此租住的可選空間很少，且價格普遍偏高。 孟月認為，在國貿這類商圈，通過自如對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業改造成長租公寓，可以有效地盤活資產現金流，提升資產價值，同時解決部分新青年的安居需求。 然而租住公寓、社區、綜合體也是一項依賴高強度運營的產業，尤其星耀如景的模式還增加了“高投入”。倘若運營不當，勢必會給存量資產再添一筆負擔。 孟月表示，數智化是精準把握市場變化的必要手段。“項目決策階段，我們通過商圈決策分析系統，能夠快速精準判斷市場供需、產品定位；項目運營階段，我們會為項目方提供數智化管理系統，自動生成實時數據的管理報告。”快速反映的數據，有助于幫助企業了解規模化市場里每個項目的不同表現，及時去做策略調整和優化。 在此之上，公司運營最核心的要素就是把產品和服務做好。“我們是基于長周期的資產管理，產品和服務一旦有疏漏，客戶的體驗感就會下降。”孟月表示。 星耀如景的探索實踐，為中國住房租賃市場帶來更多的新模式、新產品、新資金來源，其模式的成效與發展仍有待在市場中進一步檢驗，也為行業發展路徑提供了新的思考方向。 來源：《財經》 鄭重聲明：此文內容為本網站轉載企業宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場無關。僅供讀者參考，并請自行核實相關內容。
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