近期一些大型房企出現流動性危機，再次引發各方對房地產市場的擔憂，高速增長多年的樓市正面臨嚴峻的挑戰。與此同時，國家統計局數據顯示，今年前7個月，房地產投資同比下降8.5%，已經連續十幾個月處于負增長，房地產行業持續低迷，會如何影響經濟增速，為何調控政策不斷，但效果依舊不理想？樓市未來會產生怎樣的分化，買房還能增值嗎？
8月22日，北大國發院院長姚洋在《有識》欄目對近期房地產市場做了解讀，他認為，房地產依然是一個朝陽產業，現在的下行只是暫時的，是用短期政策解決長期目標導致的結果，如果及時進行政策調整，預期與信心都會恢復。
以下是問答實錄
1、前7月，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。房地產投資已連續十幾個月負增長，如果今年地產無法恢復增長，會多大程度上影響經濟增速？
姚洋:房地產投資低迷，對經濟復蘇的拖累很大。我們到購物中心、景區去看一看，或者坐高鐵、坐飛機，會發現人流量很大，消費好像起來了，但這種消費有一個限度，不可能太大。
消費起不來，我個人覺得與房地產整體下行程度太大有關系。房地產對中國經濟的貢獻有多大，有人計算是17%，房地產對GDP的直接貢獻大概是8%，但上下游相關產業鏈還有9%。大家購房，不僅僅是買房子，還要裝修、買家電、家具等，在大城市一般裝修一套房子需要30萬，所以房地產是一個很大體量的產業。
在這種情況下，房地產投資連續負增長，房地產增加值到底跌幅有多大，沒有具體的數據，但從過去兩年的情況看，平均每年估算跌了10%。這意味著什么？房地產對GDP的整體貢獻是17%，如果下跌10%，那就拖累GDP增長1.7個百分點。為什么我們看到統計數據還不錯，但是企業的實感不強，房地產下跌造成的需求不足是一個重要原因。
2、恒大、融創、碧桂園等民營房企巨頭都遇到了流動性問題，而在今年拿地榜單中主要都是央國企背景，未來房地產市場會形成怎樣的格局，會不會出現“國進民退”的大分化？
姚洋:民營房地產公司融資出現了困難，是因為房子不能及時出手。房地產企業的現金流轉不動了，銀行就不給貸款，這其中房子賣不動是最大問題。不能說所有房企都出現了問題，有些經營還是不錯的。現在很多房企出問題純粹是因為經濟大環境不好，需求減少，房子賣不動，導致現金流出問題。房地產企業現金流出問題，銀行就停貸，一停貸企業就無法運轉，由此進入一個惡性循環。
民企流動性出現問題，沒錢買地，地方政府要發展，就把土地賣給國資背景的房企，甚至這其中也不排除左手倒右手的嫌疑，就是政府要求一些地方國有企業把地買下來，但未必去蓋房，造成“虛假繁榮”現象。大量國企背景企業拿地，民企退出，我想這是一個短期現象，未來的地產行業，不太可能都是“央企國企的天下”。
3、今年以來，樓市出臺了很多調控政策，甚至存量房貸也在松動，但為什么都不見效？市場到底出了什么問題？有人建議，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。你有什么政策建議？
姚洋:現在的房地產政策有一些理論和操作層面上的混淆，把長期問題和短期問題混在一起，想用短期的辦法解決長期的問題。從長期來說，房地產要回歸常態，回歸以居住為主，同時具有一定的金融屬性。房子主要是用來住的，不過，也不能否認房地產具有一定的金融屬性，一種不動產只要標價，就會波動。經過這一輪洗牌，房地產的金融屬性在下降，老百姓也慢慢明白了，把資產押注在房子上，恐怕未來增值空間沒有那么大。
房子主要還是以居住為主，這其中也包括改善性居住，這是一個長期的目標。但過去兩年對房地產的調控，試圖以短期的方法達到長期目標。比如“三條紅線”，銀行對房地產的貸款，包括對企業、購房者的貸款，都有一定比例約束，比如針對開發商，銀行放出去的地產開發貸款不能超過總額的15%。過去兩年，房地產行業的負增長，我個人覺得是政策造成的，并不是房地產自身規律導致的。
有人把中國目前的經濟狀況，比作上世紀90年代的日本，一個相似點是，日本在90年初房地產泡沫破滅了，中國的房地產泡沫也破滅了，中國會像日本經濟一樣，陷入長期衰退。我覺得這個判斷是錯誤的，因為我們的房地產泡沫、負增長，是政策有意調節形成的。
它就是要用一種比較激進的、短期的辦法，也就是收緊信貸，把房地產的預期調回來，一方面不能讓開發商用無窮的資金建房子，另一方面，也要讓購房者明白房地產的金融屬性過重，不能期待房價永遠漲下去。所以，這就是房地產為什么下跌的最重要原因。這個窗戶紙要捅破，捅破了有什么好處？第一，這是政策調控造成的，現在需要再調整回來，解鈴還要系鈴人。第二，要讓國際上明白，中國經濟現在的下行壓力不是中國經濟本身的問題，是政府部門想對房地產進行調整造成的，中國經濟還是很有希望。只要我們的政策再調回來，中國經濟增長是沒有問題。我們現在用短期的辦法解決長期的問題，思路是不對的，會拖累經濟發展。房地產企業現金為什么不足，民間投資增長為什么零增長，是因為預期太差。
我們一直在強調增強民營企業家信心，但最簡單、最直接的就是經濟要增長，他們企業的營收、利潤要有所增長。如果，營收都是負增長了，利潤就更慘，那誰還有信心？絕大多數企業都是活在當下，能把今天熬過去就不錯了，空談未來有多美好是沒用的。
這是一個關鍵性的理解誤區，需要糾正。
說到措施，我覺得有幾個方面是短期內應該做的。第一是放棄對房地產信貸的限制措施，說得激進一點就是明確三條紅線是錯的，需要盡快取消。第二，對那些經營不善導致資金流出問題的企業，進行破產重組。比如有一些企業，被活活耗死了，即便它沒死，被它拖欠的企業也先死掉了。如果破產重組，很多企業還有不少資產，比如可以把土地拿出來還債，那些被欠錢的供應商，可以拿地做銀行抵押，但現在債務懸在空中。一些大企業，大而不倒，而那些跟它有生意往來的供應商熬不住倒閉了，不能為了幾家爛企業，把好企業拖死。
同時，對一些守法經營，暫時遇到困難的企業要實施救助，讓他們活下去，因為一旦這些企業垮了，他們的供應商都會跟著死。這不是幾家房企的問題，處理不好會有一系列的連鎖反應。
第三，要堅決停止各種限購限價措施。政治局會議已經明確提出，房地產的供求關系發生了根本性轉變。我的理解是房地產已經回歸正常，既然是個正常行業，限什么購，限什么價？現在是房企一降價，地方政府馬上出面干預，認為是擾亂市場秩序。房子賣不動，價格是一個很好的調節機制，降到一定程度，就有人來買房，預期就會轉變。
中國的房子夠不夠，我們喜歡看總體情況，強調人均面積達到多少平米，跟日本一樣多，但日本都是小房子，跟它對比是不對的。我們發展GDP、推動技術進步，就是為了讓老百姓過上好日子。老百姓有改善住房的需求，一些人還沒房住，還有一些人一家三四口人擠在50平米的房子里，這種改善性需求不能被打壓。另外，未來十來年還有近一億人要進城，我們的人口還在流動，從不發達地區流向發達地區，還有大量購房需求，房地產行業永遠是朝陽產業。美國、英國、法國等發達國家的房地產行業都很興旺。我們需要轉變思路，為什么現在出臺的政策沒用，因為力度不夠，比如認房不認貸這種措施沒什么效果，就應該明確停止限購、限價，限價不光是不能限高價，也不能限低價，讓市場自動調節。
我覺得有了這些明確信號，老百姓的信心就會回來。我們老說老百姓沒錢了，但居民存款還在增加，怎么能說沒錢，只不過大家看跌房地產。現在價格應該跌下來，為啥就不跌？應該允許房地產企業降價自救，地方政府為什么還要管價格？
調控失效，恰恰說明政策是亂套的，左腳絆右腳，右手捏左手，把自己反捆起來，然后喊著要往前跳，這怎么跳，跳了不就摔死了嗎？
4、過去，我們都說房地產壓制了中國人的消費，房貸壓力過大，導致居民的購買力下降，但現在地產預期變差了，消費有可能承擔拉動經濟增長的引擎嗎？
姚洋:這是不懂經濟學的胡說八道。首先，買新房就要花幾十萬裝修，這不是消費嗎，如果沒那實力，就不會買新房。買二手房更是直接消費，買價值幾百萬的二手房，就消費了幾百萬，直接推動GDP增長。另外，買房會帶來財富效應，房價持續上漲，消費就會增長，居民財富增加了，就敢消費。
5、過去20年中國人主要還是買房，七成財富在房子上，但現在這個財富增長的密碼似乎失靈了，股市又長期無法賺到錢，我們的錢該往何處流？
姚洋:我剛說了，房地產行業并沒有到頭，現在下行是政府政策造成的，不是房地產自身造成的。通過這一次市場下行，應該告訴老百姓，房價不可能永遠漲下去，但房地產的金融屬性仍然在，不說增值，至少在大城市仍然是一個比較好的保值手段。但在一些中西部及東北城市，房地產連保值的價值都沒了，不僅沒有漲，甚至往下降。
老百姓買房子，我覺得是無可厚非，但要推出一些長效機制加以保障。另外，長期問題和短期問題要分開，不能拿短期的手段來解決長期問題。
房地產的長效機制包含以下幾個方面。第一，開征房產稅，而且是累進制的房產稅，可以遏制炒房沖動，避免盲目買房。建議按照平米數累進，現在我們的人均居住面積是37平米，這個標準以下的免征，超過的按照累進制執行，真正炒房的人，可能就會覺得持有成本太高了，不再炒房了。
第二，要加大出租房建設力度，鼓勵開發商在城區建公寓。我現在住在北京郊外，接近六環區域，旁邊就建了一大片出租房，很多年輕人來租住。年輕人有租住需求，可城區不批建設用地，他們只能住到五六環附近，單程通勤時間都要花一個半小時，很辛苦。
那么，能不能出臺一些政策，鼓勵開發商在城區地段建公寓。我建議地方政府可以拿出中心區域甚至黃金地段附近，讓開發商低價開發出租公寓，解決大家的住房需求。這也是壓制房價的有效辦法。
其實，差不多20年前，我和茅于軾老師就提過類似建議，那個時候，我們就說要建廉價公寓房，被人家拍磚，說你瞧不起我們，讓我們住筒子樓。20年前，打工的年輕人能住上筒子樓就不錯了。遺憾的是，這些建議沒人聽，如果20年前就做了，就不會出現今天的高房價。
第三，實現子女教育的租售同權，也是一個途徑。有些城市已經在做，比如上海，把租房的價格控制住了，結果出現了二手市場，能搖上號不去租住，選擇去做二房東。我覺得這塊應該市場化，在一些好地段，租金可以高一些，因為會有年輕人去租。
另外，要規范租房市場，保護房客的利益，房主不能隨便更改合同、提高價格，國外對租客權益都有相關法律，中國在這方面是缺失的。只有這些長效機制得以順利實施，才能徹底遏制住炒房沖動，讓房地產回歸常態，回歸它應有的價值。
6、為什么購買的期房爛尾后，老百姓拿不到房，還需要承擔還貸責任，銀行、房企等卻不需要負責，老百姓買房為什么像是在買高風險的理財產品？
姚洋:我覺得這是政策造成的。首先，這是信貸管制造成的，不給房地產企業足夠信貸，他們只好搞預售制、賣樓花，這樣可以事先回流一些資金進行開發。按照規定，預售款只能放在銀行監管，但地方政府監管不到位，房地產公司就把錢拿去他用了。很多人沒有理解，房地產是個制造貨幣的過程，它必須要有信貸。一畝土地，是農用地或者荒地的時候，最多也就值5萬塊，但變成商用特別是住房用地，那可能就是1000萬以上。房地產商沒那么多錢，就需要信貸支持，把土地買下來，但現在是沒有土地，就不給房企貸款，這不是第22條軍規嗎，這就進入一個死循環，所以必須找到其他手段去融資。
第二，現在為什么房企房子蓋一半停工了，開發商中有沒有那種壞蛋，就是來騙錢的，這種情況要堅決打擊，罰他個傾家蕩產，再送進監獄。但絕大多數房地產開發商是守法經營的，只是他們沒有資金了，沒錢了就不能繼續蓋。那么，以前怎么沒出現這個問題？因為有銀行提供資金，能把樓給蓋完，這樣才能活下來。現在銀行不給房企資金，他們現金流斷了，只好躺平。本來銀行給開發商放貸，就可以把樓建完，現在不放貸了，地方政府還得去籌資保交樓，這不是左右互搏嗎？老百姓付了錢拿不到房子，怪罪開發商，這個邏輯有一定問題，這是政策自相矛盾造成的結果，而不是開發商有意為之。
本文源自:金融界
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