近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出四方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。同日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，從六方面進(jìn)一步提升REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。據(jù)證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過(guò)800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類(lèi)型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。
此次兩個(gè)《通知》最大的亮點(diǎn)在于，明確將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍。提出研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。同時(shí)要求，項(xiàng)目發(fā)起人應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
“公募REITs試點(diǎn)范圍拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，將對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)起到積極作用?！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，線下消費(fèi)場(chǎng)景對(duì)于拉動(dòng)居民消費(fèi)的作用不言而喻，將相關(guān)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)范圍，有助于引入社會(huì)資本參與線下消費(fèi)場(chǎng)景投資，通過(guò)打造消費(fèi)者喜愛(ài)的線下消費(fèi)空間進(jìn)而增加居民消費(fèi)。對(duì)于REITs市場(chǎng)而言，新類(lèi)型REITs的發(fā)行上市能夠推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類(lèi)，豐富投資者可投標(biāo)的，推動(dòng)REITs發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
在項(xiàng)目收益率方面，此次分類(lèi)調(diào)整了產(chǎn)權(quán)類(lèi)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的收益率。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，項(xiàng)目收益率的微調(diào)有助于推動(dòng)更多資產(chǎn)滿足申報(bào)條件，能夠保證新上市資產(chǎn)在收益方面的吸引力。“產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%，較歷史要求降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)，卻仍高于當(dāng)前上市的產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs市值對(duì)應(yīng)當(dāng)年度預(yù)期現(xiàn)金分派率水平，增加了可能準(zhǔn)入市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)數(shù)量。”中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰分析，同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)改以基金存續(xù)期IRR為原則要求經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，適當(dāng)考慮了經(jīng)營(yíng)性類(lèi)項(xiàng)目期末殘值低的現(xiàn)實(shí)。
為落實(shí)中央“房住不炒”要求，此次充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍?！案鞯乇Ｕ闲宰赓U住房的總體規(guī)模偏小，將保障性租賃住房的最低首發(fā)評(píng)估凈值要求下調(diào)到8億元，有助于更多保障性租賃住房項(xiàng)目登陸市場(chǎng)?！泵髅鞅硎尽?/p>
值得一提的是，此次還切實(shí)提高了項(xiàng)目申報(bào)推薦效率。國(guó)家發(fā)展改革委優(yōu)化項(xiàng)目推薦流程，明確將在5個(gè)工作日內(nèi)做出受理或不予受理反饋，在項(xiàng)目正式受理3個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目推薦。證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步完善審核注冊(cè)機(jī)制，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，明確大類(lèi)資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。明明表示，對(duì)REITs發(fā)行的全生命周期做出相應(yīng)指導(dǎo)和要求，有助于從各維度為REITs實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行提供支持，進(jìn)而推動(dòng)REITs市場(chǎng)向著成熟健全的方向發(fā)展。
“在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律、又適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路?！弊C監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等有關(guān)部門(mén)，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
鄭重聲明：此文內(nèi)容為本網(wǎng)站轉(zhuǎn)載企業(yè)宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場(chǎng)無(wú)關(guān)。僅供讀者參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。
|
