3月23日上午，廣州將迎來兔年的首場宅地土拍。 這次土拍，將不再延續過往兩年實行的集中土拍模式，而是采取分批出讓，從3月23日到4月20日期間，8宗地塊將在不同時間段進行公開拍賣。 也正因如此，在2月21日當天這批供應地塊陸陸續續掛出后，業內引起了不小的討論。 有人說，土地集中掛牌但不集中賣了，還能叫“集中供地”嗎？這是否意味著，廣州的集中供地制度取消了？ 從本次土拍來看，確實更像是恢復了以前的常態化土拍模式，但在地塊供應及出讓規則上又有些許不同，這也說明廣州的供地政策在不斷優化。 01土拍規則再變，供地政策不斷優化 中國內地的土拍史要從36年前說起。 1987年12月1日下午四時許，新中國成立以來的首次國有土地使用權拍賣會在深圳會堂如期舉行。據相關報道，現場坐得滿滿當當，連過道上都站滿了人。 在中外媒體的見證下，當天的舉槌人、時任深圳市規劃國土局局長劉佳勝敲響了中國土地拍賣的“第一槌”。直至多年后，他提起當時的情景仍難掩激動，“我現在仍能感覺到那時的心跳。” 這驚天一槌，正式拉開了我國土地使用制度改革的序幕，更直接促使了《中華人民共和國憲法》有關條款的修改。 自那以后，土地的“禁錮”逐步放開，招拍掛制度開始建立。 36年間，中國房地產業飛速發展，土拍市場亦熱潮迭起，房企“弄潮兒”在時代大潮中踏浪前行，地價記錄頻頻刷新。 與此同時，土拍政策也在不斷調整，小到一塊地的出讓要求，大到土拍規則的變革，土地供應模式在實踐中應時而變，變得愈發理性和成熟。 2021年2月，自然資源部發布通知，要求北上廣深以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等共22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，在新一輪供地制度下，整個土地市場迎來全新洗牌。 廣州至今已經完成了七輪集中供地，這幾輪土拍下來，廣州也逐漸摸索出自己的道路。 比如，地塊數量從一開始的“鋪網式掛地”到減量提質，講求“少而精”；比如，集中土拍次數從2021年的三次變成2022年的四次；再比如，部分地價下調、取消限價等等。 通過多次調整，我們可以發現，地塊數量雖較起初有所減少，但中心區優質地塊的比例顯著上升，這刺激了房企競拍的積極性，使得流拍率大大降低。 而土拍次數增加、下調地價等，則可在一定程度上為身處重壓之下的房企減負，企業可根據自身的節奏和資金狀況進行拿地，靈活布局。 
進入2023年，廣州土拍政策再次迎來優化，雖然目前為止官方并未發聲取消集中供地，但供地邏輯已經實實在在地發生改變。 這對于房企來說，無疑是一個重磅利好。 02優質地塊上架，激活房企參與積極性 具體來看，廣州此次共拿出16宗地，其中8宗為涉宅地，分別為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總計容面積為156.59萬㎡，起拍總價超269億元。 
此次土拍，最大的變化就是從“集中”到“分散”。 地塊不再集中在一天或兩天出讓，而是分布在一個月內出讓，有的一天賣三宗，有的一天只賣一兩宗。 為何要這樣拍賣？其實很容易理解。 過去兩年，行業受大環境影響，幾輪集中土拍可以很明顯地感受到市場逐漸“由熱轉冷”，土地供應及成交規模也整體呈下行態勢，國央企拿地成主流，民企則普遍持謹慎態度。 一方面，市場行情低迷，企業大多會選擇“蟄伏”，平穩度過寒冬；另一方面，很多房企也確實“沒錢”。 而分多次出讓，有助于政府部門根據市場變化及時作出相應調整，以穩定土地端供應。站在房企的角度，也將有更多時間和精力慢慢考察，優中選優，最終選擇滿意的地塊。 此外，區域供應量減少，也意味著地塊所屬片區競品減少，當只有一個選擇時，必然會有力促進地塊成交，減少流拍情況出現。同時，也可有效減輕大量產品差不多同時期入市導致的去化壓力。 盡管從規模來看，這次土拍體量并不算大，但地塊素質卻一點也不含糊。 如天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊，其位于天河智慧城核心區，距離地鐵21號線天河智慧城站不足1公里，交通便利；附近還有萬科廣場、華南師范大學附屬外國語學校，商業、教育等配套資源都不缺。 該地塊總占地面積7.02公頃，起拍樓面價僅約1.59萬元/㎡。而地塊周邊，去年10月廣州第三輪集中供地中，中建四局+廣州高新+天河投資聯合拿下的天河育新街南側地塊，當時成交樓面價為3.2萬元/㎡。 
△ 天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊 荔灣的兩宗地塊，花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊和橋梓大街南側AF010645地塊，也同樣吸引了不少關注。 前者位于花地河畔，后者位于芳村大道中以西，由于地處老城區，兩宗地塊素質都還不錯，周邊相關配套也較為成熟。其中，花地街羊城食品廠地塊起拍樓面價2.8萬元/㎡，橋梓大街地塊起拍樓面價2.2萬元/㎡。 不得不提的還有番禺，作為此次掛地最多的區域（3宗），番禺漢溪大道北側BA0902011地塊、漢溪大道北側BA0902125地塊以及迎賓路BA0603009地塊，均可稱上乘。 尤其漢溪大道北側兩宗地塊，緊鄰地鐵漢溪長隆站，距離較近的還有地鐵18號線南村萬博站，可以直達冼村。 
△ 番禺漢溪大道北側BA0902011、BA0902125地塊航拍圖 迎賓路地塊則靠近新光快速路和華南快速干線，自駕出行十分便利，北邊還有自然江景資源，位置相當不錯。 
△ 番禺迎賓路BA0603009地塊 
△ 番禺迎賓路BA0603009地塊航拍圖 03樓市利好頻出，市場信心逐漸恢復 2022年底到現在，一系列穩市政策相繼出臺。 “金融16條”加速落地，信貸、債券、股權“三箭”齊發，民營房企融資“開閘”，政策支持力度空前。 近期，全國兩會召開，政府工作報告也提出要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。 地方層面，開年以來，全國多城房地產政策分類放松，如放松限購、放松限售、減免交易稅費、發放購房補貼等。 同時，多地首套房房貸利率降至3.8%，來到歷史新低。 在多重樓市利好刺激下，房地產回暖信號明顯，在經歷了長達13個月的負增長后，到今年1、2月份全國商品房銷售已然轉正。 3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受采訪時表示：基于市場供給和需求、市場預期、政策落實三方面原因對房地產市場的企穩回升充滿信心。 就當前來看，市場復蘇態勢初現，這當然也有利于提振房企信心，激發拿地熱情。而即將到來的廣州首輪土拍，也有望熱力開場，走出一個向好行情。 據悉，目前不少地塊都已有意向房企參與，甚至個別地塊或將吸引十數家房企同臺競技，國央企依然是最積極的，但也有不少民企身影。 大家可以期待一下。 附：廣州市2023年第一批商品住宅用地地塊信息 來源：廣州市房地產行業協會 
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