最近幾天，證券時報記者從福建省福州市永泰縣自然資源局獲悉，即將于8月5日拍賣的一塊涉房土地建設(shè)要求中明確提出土地按現(xiàn)有房屋出售，同時要求房屋所有人取得產(chǎn)權(quán)證，5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。
證券時報記者了解到，此前，深圳，海南，杭州，北京等地已在土地出讓環(huán)節(jié)試點出售現(xiàn)房業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)房銷售既能防止項目扎堆入市，又能更有效地保護消費者權(quán)益，實現(xiàn)所見即所得，但對開發(fā)商的施工能力和現(xiàn)金流能力提出了更高的要求
永泰縣土地拍賣要求現(xiàn)房銷售
最近幾天，永泰縣自然資源局發(fā)布土地出讓公告，明確了土地出讓的基本情況，規(guī)劃指標要求，申請人范圍，申請競買方式及截止時間。
 該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)—零售商業(yè)，住宅—城市住宅，公園和綠地，初步掛牌價格4000萬元，競買保證金3600萬元。
永泰縣自然資源局已初步批準該地塊項目的設(shè)計方案中標人中標宗地后，原則上應(yīng)根據(jù)初步批準的項目設(shè)計方案進一步深化設(shè)計，并允許對設(shè)計方案進行微調(diào)，以加快項目前期規(guī)劃項目的建設(shè)進度
值得注意的是，建設(shè)要求中還明確提出，該宗地按現(xiàn)房出售房屋平面圖竣工驗收合格后，競買人方可辦理房屋銷售手續(xù)此外，取得現(xiàn)房銷售許可后，五年內(nèi)購買商品房的業(yè)主，自取得房屋房產(chǎn)證之日起未滿五年的，不得上市交易或轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)
至于拍賣方式和競價方式，公告稱，該地塊采用公開拍賣方式，同時采用土地限價和搖號方式，按照溢價率20%設(shè)定最高限價，最高土地限價為4800萬元投標人報價未超過最高限價的，按照價高者得的原則確定投標人，當報價達到最高限價時，或競價輪次達到最高限價后，不再接受更高的報價如果其他競買人愿意接受最高限價，則競價方式改為抽簽，中標者為贏家
多地點拍賣試點現(xiàn)房銷售
證券記者梳理發(fā)現(xiàn)，事實上，深圳，海南，杭州，北京等地都曾嘗試在土地出讓過程中出售現(xiàn)房。
最早的現(xiàn)房銷售試點地塊要追溯到2016年6月深圳市國土資源局決定以公開招標方式推出首個現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816—0060地塊要求在該地塊上建設(shè)的商住樓必須竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，方可以現(xiàn)售形式對外銷售
我當時認為現(xiàn)場賣制+暗競價的出讓方式，既增加了地塊的運營成本，又提高了開發(fā)商的門檻，避免了拍賣方式的多次競價，有利于控制地價沒想到這些設(shè)定并沒有阻擋房企拿地的熱情，龍華地塊反而成了地王
2021年3月，海南發(fā)布《關(guān)于建立城市主體責任制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》新政最關(guān)注的是現(xiàn)有的房屋銷售制度日前，對新建在土地上銷售的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度
2021年10月，北京第二輪集中土地拍賣首次出現(xiàn)，即大興黃村胡亥新村地塊12月，北京第三輪集中土地拍賣加強了對現(xiàn)房銷售的調(diào)控朝陽區(qū)地理位置最好的勁松地塊在出讓要求中明確表示，該地塊全部作為現(xiàn)房出售，而另外5個地塊則設(shè)置為達到最高限價后爭奪現(xiàn)房銷售面積
2022年2月，北京首輪土地拍賣延續(xù)了2021年的風格，現(xiàn)房拍賣從試點開始成為普遍現(xiàn)象當時掛牌出讓的18宗住宅用地中，有9宗采用了現(xiàn)房銷售面積拍賣方式，占比50%
柯睿研究中心指出，現(xiàn)房銷售既能防止項目扎堆入市，又能更切實地保護消費者權(quán)益，做到所見即所得未來同期開盤的項目中，現(xiàn)房項目也比期房項目更有優(yōu)勢但為了銷售現(xiàn)房，也對開發(fā)商的施工能力和現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，會大大降低開發(fā)商的資金使用效率，從而降低盈利水平
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