晴天補屋頂，現在雨來了，龍湖集團有了遮風擋雨的地方。
日前，龍湖集團公布2021年中期業績，顯示集團實現營業額606.2億元，同比增長18.5%，扣除少數股東權益影響及增值考核后核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%同時，集團上半年平均融資成本為4.21%，符合三條紅線要求
長期以來，相對理性的財務表現和較低的融資成本是龍湖區別于其他民營房地產企業的特點正如吳亞軍在董事長報告中所說，珍惜綠檔和整個投資的信用評級，把握健康的融資渠道，合理增加負債，保持穩健的理財是抵御周期的基本面
但是，在這個畫著謹慎背景的房子里，龍湖也不是完全沒有麻煩上半年，集團毛利率和凈利率均有所下降龍湖集團執行董事兼首席財務官趙毅表示，在控制房價的大環境下，行業毛利率和利潤率下降是趨勢，龍湖將加快高周轉，保持25%左右的毛利率水平
除了房地產業務，龍湖管理還將更多的筆墨投入到多元化的水路中，包括商業運營，房屋租賃，智慧服務，房屋租售，房屋裝修等上半年，龍湖實現物業投資業務免稅租金收入47.8億元，同比增長42.4%與同期物業開發營業額518.4億元相比，還有很長的路要走
資本市場對這份成績單感到滿意截至8月25日收盤，龍湖集團股價報37.20港元，當日上漲1.78%但今年，龍湖的股價已經從年初的高點回調了近30%或許，正如一位投資者所說，市場看的不僅僅是穩定性，還有企業的動能，速度和成長空間
房地產優等生也有煩惱
房地產行業的調控趨勢對每個企業都是公平的，龍湖也不例外。
在2021年中期業績報告中，吳亞軍對今年調控情況花了不少筆墨另一方面，去年盡管受疫情影響，其董事長的報告更側重于集團運營，談到龍湖晴天蓋屋頂未雨綢繆，以及從自律中獲得的資本能力在今年的談話中，是監督，測試和抵御風險
上半年，龍湖交出了一份相對穩定的成績單，但也不可避免地受到行業利潤下滑的沖擊。
報告期內，集團毛利率約為27.7%，稅后核心利潤率為13.6%，權益后核心利潤率為10.2%相比之下，去年同期，上述三項指標分別為30.8%，14.6%和10.3%如果延長至過去五年，龍湖2016年至2020年的毛利率分別為29.08%，33.90%，34.14%，33.63%和29.28%
在控制房價的背景下，行業毛利率和利潤率下降是趨勢，這將防范行業周期性風險和系統性風險，有利于行業利潤的理性回歸未來，龍湖將保持25%以上的毛利率同時，加速高周轉，保持良好的ROE趙毅在接受CBN采訪時表示
財務報告顯示，上半年龍湖毛利潤及其他收入同比增長，但銷售及營銷費用，行政費用，融資成本齊頭并進，分別達到23.32億元，46.89億元，8088萬元其中，龍湖上半年利息支出總額約40.25億元，資本化后為39.45億元，融資成本約8088萬元
歸根結底，房地產企業的盈利需要傳統房地產業務的支撐上半年，龍湖實現房地產開發合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%
從以上可以看出，龍湖最近幾年來的銷售增速趨于穩定雖然管理層表示不在乎排名，但資本市場仍對其盈利和增長抱有預期，如果一味信佛，可能難以支撐目前的高估值
日前，龍湖宣布成立房地產新水路，與此前的商業運營，房屋租賃，智慧服務，房屋租售，房屋裝修水路并列設有投資發展部，R&D部，運營部，工程部，供應鏈管理部和市場部經過組織調整，房地產水路業務權責邊界更加清晰，有利于聚焦發展
在25日的業績會上，新任地產水路總經理陳首次出席其他管理層在介紹時也毫不猶豫地稱贊，并對以陳為首的地產水路表現出極大的期待
作為龍湖的C1水路，房地產業務是集團利潤的主要貢獻者未來，我們將堅持投資規模，堅持質量增長，堅持簽約支付，繼續為集團做出成績陳對說道從一系列的組織架構調整可以看出，龍湖下半年并非沒有野心，專注地產業務是其發展的重要基調
龍湖年銷售額4100億元，上半年整體淘汰率達到66%未來將積極擁抱政策，對行業充滿信心，有信心完成3100億元的銷售目標龍湖集團執行董事兼首席執行官邵表示
責任重大的多渠道
監管部門全面收緊行業在銀行三條紅線和兩條紅線的共同控制下，行業杠桿率逐漸下降疊加拿地銷售比，經營現金流轉正等輔助指標，意味著政府開始從金融角度看待房地產行業在業績會上，邵肖明總結了行業監管的趨勢
龍湖管理層表示，伴隨著產業政策的密集出臺，房地產長效機制正在系統建立未來2 ~ 3年，行業發展更加健康有序，公司財務更加穩健到2024年，行業有望更加自律
如果以三年為期限，這期間會發生什么當行業整體增速穩定后，未來哪些企業會脫穎而出
龍湖正在為自己規劃一個多元化
出路2018年，龍湖發布空間即服務戰略，至今已發展至地產開發，商業運營，租賃住房，智慧服務，房屋租售，房屋裝修六大航道按管理層期望，到行業趨穩的2024年，集團經營業務有望達到千億營收，與開發業務并駕齊驅
數據顯示，2021年上半年，龍湖實現物業投資業務不含稅租金收入47.8億元，同比增長42.4%商場，租賃住房，其他收入占比分別為76.6%，22.3%和1.1%，多元業務均保持正向增長
其中，截至2021年6月末，龍湖商業累計開業商場達54座，整體出租率97.8%，商業租金同比增長39%至37.1億元租賃住房品牌冠寓開業房間數已達9.4萬間，租金收入10.7億元，期末出租率94.1%，龍湖智慧服務實際管理面積2.05億平方米
龍湖的業務已不僅限于住宅及商業開發，也包括冠寓，智慧服務及圍繞社區的租賃服務等業務邵明曉稱，集團業務圍欄不斷拓展，用戶圍欄也在不斷拓展，能有效防范系統性風險
可以看到，對多元業務的鋪排，同樣是未雨綢繆之舉，與龍湖對財務的標準如出一轍未來，政策環境可能會更加趨緊，用戶的要求也在提升，龍湖廣筑圍欄，一方面是為抵御風險，增加盈利增長點，同時也是為了講述資本故事，撕下純地產公司的標簽
截至期末，龍湖凈負債率46.0%，在手現金994.7億元，現金短債比約5.48倍，較為穩健的財務盤面，是龍湖拓展業務邊界的前提畢竟，商業，租賃等業務，對資金的沉淀力度不容小覷，以龍湖的冠寓為例，發展至今已投入近200億規模的資金
未來，這些吸金的多元業務，能否撐起龍湖穿越周期的野心，還需繼續觀察智慧服務依然會保持收購節奏，但不是為了收購而收購，對標的選擇更看重價值及質量管理層稱，而租賃業務在政策，稅收等支持下，預期每年將有超過30%的增長
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