日前，公募REITs市場再添新人才，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲得證監會注冊通過，成為國內公租房領域首只公募REITs產品。
從最初的工業園區，高速公路，倉儲物流，到最近獲批的保障性租賃房，公募基礎設施類REITs涵蓋的資產范圍更加廣泛多位業內人士認為，保障性租賃房REITs項目的陸續落地，是住而不炒定位的具體實踐，將有效幫助盤活存量資產，支持保障性住房新增投資，同時有望推動公募REITs市場的進一步發展
租賃房地產投資信托加速擴張
最近幾年來，我國不斷推進保障性租賃房制度建設在業內人士看來，建設保障性租賃房是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結構性問題的重點，是優化房地產租賃供需平衡，促進房地產行業健康穩定發展的有效手段
推出保障房REITs，有利于盤活存量資產，回收資金用于新建保障房項目建設，促進形成投融資良性循環，對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用。
具體來看，本次獲批的華夏北京保障房REITs為由北京保障房中心有限公司作為原所有人發起設立，中信證券作為專項計劃管理人，華夏基金作為基金管理人的公共基礎設施類REITs項目標的資產為北京市海淀區龍文家園和北京市朝陽區西岳上郡兩個公租房項目
根據消息顯示，龍文家園項目和熙悅尚軍項目分別于2015年和2018年投入使用它們是北京具有代表性的公租房項目，樓齡短，物業質量好，小區生活配套齊全，交房標準高，入住率高經過多年的培育和完善的管理，兩個項目已進入穩定運營期，總估值約為11.51億元該項目的回收資金將主要用于北京焦化廠剩余地塊的住房項目建設
此前，首批兩只保障性租賃房REITs于7月29日率先獲批，分別是紅土創新深人才安珠REIT和金鐘廈安珠REIT因此，華夏北京保障房REITs成為國內第三個租賃住房的REITs產品
更重要的是，由于華夏北京保障房REITs的底層資產是兩個公租房項目，這意味著公租房首次被納入公募REITs，對于進一步盤活存量資產具有重要意義。
華夏基金基礎設施與房地產投資部行政主管莫一凡表示，保障房租賃REITs的落地符合房住不炒的長期政策，是金融支持解決新市民，年輕人等群體住房困難的重要舉措通過盤活保障性租賃房的存量資產，可以更好地支持住房保障體系建設，形成投資的良性循環，增加保障性租賃房的市場供給，更好地解決民生問題
此外，公募REITs作為國內資本市場的重要創新產品，吸引社會資本積極參與保障性租賃房成熟資產投資，幫助保障性租賃房相關投資運營主體盤活存量資產，加快保障性租賃房建設，提高保障性租賃房有效供給，也有助于國內保障性租賃房形成市場化的定價基準，也有助于推動保障性租賃房服務模式的市場化，專業化轉型莫一凡說
政策供給為發展奠定堅實基礎。
在我國公募REITs市場穩步推進的背景下，保障房租賃REITs的推廣得到了監管和政策的大力引導和支持截至8月10日，全市場共有14只公共基礎設施類REITs上市發行，發行規模合計541.43億元，總市值628.24億元從資產類型來看，包括高速公路，工業園區，倉儲物流，污水處理，垃圾處理項目，以及等待正式出售的保障性租賃房項目
今年以來，租房類REITs正式進入發展快車道日前，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出促進基礎設施領域房地產投資信托基金健康發展，進一步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市
隨后，5月27日，證監會，發改委聯合發布《關于規范保障性租賃房基礎設施房地產投資信托基金試點發行有關工作的通知》，推動了租賃住房REITs業務規范有序發展《通知》提到，鼓勵使用回收凈資金投資于短期內明確，成熟并能形成有效投資的新項目，促進形成投資良性循環，項目應權屬清晰，運營模式成熟，市場化收益可持續，被相關部門認定為保障性租賃房項目
日前，證監會在2022年系統年中監管工作會議暨巡視整改常態化長效動員部署會上也提到，穩步擴大REITs試點范圍，加快常態化發行，盤活存量資產。
公開發行REITs，被稱為資產IPO，是一種有效盤活存量資產的金融工具，可以使龐大的沉睡的基建資產獲得流動性溢價，然后將回收的資金用于新的基建項目業內人士指出，保障房建設需要大量資金投入，公募租賃房REITs可以成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基建類REITs受到政策大力支持的重要原因
除了政策的鋪墊，公募租房REITs的接連落地，與其產品特性的高度適配性有直接關系中信證券分析師明明在研究報告中指出，從租賃住房的角度來看，REITs在拓寬融資渠道，盤活存量資產，促進有效投資方面作用明顯相關企業有動機嘗試保障性租賃房資產證券化，從REITs市場來看，長期運營目標，租金相對穩定，出租率高等特點與REITs對基礎資產的要求高度匹配兩者的結合不僅可以擴大中國REITs市場的規模，還可以給投資者帶來一定的收益
具有長期投資價值。
除了轉向龐大的房地產資產，促進租賃住房市場平穩健康發展，業內人士還指出，作為產權公開發行的保障性租賃住房REITs，通常具有經營期限長，租金率穩定，抗周期性強，長期投資價值好等特點，能夠進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。
值得一提的是，首批兩只租房的REITs吸引了各類機構投資者的積極認購日前，宏圖創新深證人才安珠REIT發布的基金份額發售公告顯示，本次詢價共收到83名網下投資者管理的252名配售對象，全部配售對象擬認購總數為1862.41萬份，是首次網下發售份額的133.03倍，創下目前行業內REITs公開發售的行業紀錄投資者租用REITs的熱情可見一斑
莫一凡認為，租房REITs的投資價值主要體現在兩點:一是政策支持多，這個投資領域有一定的政策紅利，二是各地保障性租賃房項目進入快速發展期，為保障性租賃房REITs提供了優質的投資標的出租房屋的REITs底層資產具有長期穩定的現金流，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者，如保險資金，養老金等投資者他還提到
對于投資者而言，租賃住房符合國家‘房住不炒’的重要定位，土地，稅收等政策紅利優勢顯著租賃住房的REITs是一種新的投資產品，具有長期投資價值，但也需要注意的是，租賃住房的租金價格由于受到政府引導，一般低于市場水平，因此更適合風險偏好較低的穩健型投資者董仲云說
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