2021年6月，國內首批公募REITs發(fā)行，備受市場關注日前，首批9只公募REITs即將解禁，增加流動性，也可能影響二級市場價格在業(yè)內人士看來，投資者應對具體情況以及解禁售帶來的變化有正確的認識，做出理性的投資決策
從整個市場來看，首批9只公募REITs共有21.92億份基金份額即將解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占發(fā)行量的108%，解禁量是現(xiàn)有發(fā)行量的兩倍首批公募REITs推出時，投資者由戰(zhàn)略配售投資者，網下投資者和公眾投資者組成，其中戰(zhàn)略配售投資者包括原始權益持有人或其關聯(lián)方以及其他專業(yè)機構投資者本次發(fā)行的份額持有人為公募REITs中的其他專業(yè)機構投資者
以富國首創(chuàng)水務REIT為例，總份額5億資金根據(jù)基金合同，原權益持有人資本環(huán)保集團持有51%的基金份額，其他專業(yè)機構投資者持有25%的基金份額，持有期限自基金上市之日起不少于12個月因此富國第一水務公司REIT的擬份額為基金總份額的25%，即1.25億份涉及的9家機構投資者和具體的REIT份額已經公布
限購解禁帶來的變化是REITs產品減少，從而影響二級市場價格CICC認為，盈利能力和估值較高的項目更有可能被削減部分限售投資者解禁后出于獲利回吐和凈值管理的目的，可能會選擇減持從這個角度看，前期利潤較高的項目更容易被減持，投資者要注意解禁后流通份額增加帶來的價格下跌風險
另一個不變或長期配置的投資者更有可能繼續(xù)持有REITs的份額相對于更傾向于短期盈利，有凈值管理要求的基金，理財資金，券商資金，保險資金和集團，企業(yè)，股權投資的長期配置傾向更強，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強以富國首創(chuàng)的水務REIT為例保險，集團，企業(yè)，股權投資者持股占解禁總量的39%，可能對二級市場價格有一定支撐
在限售股解禁之際，各家基金公司也做了大量的投資教育工作以富國基金為例，通過線上線下的宣講，短視頻，文章等方式，告知投資者限售解禁的安排和規(guī)則，傳達投資公募REITs的正確方式，提示可能存在的投資風險幫助投資者更全面地了解公募REITs的運作模式，內在價值和風險收益特征，做出理性的投資決策此外，在信息披露方面，一是編制限售解禁提示性公告，二是采取相關措施應對解禁當日可能出現(xiàn)的價格波動
因為公募REITs的底層資產是基礎設施項目，所以其投資價值要根據(jù)項目本身的價值來判斷對于廣大投資者來說，為了更好地應對限售股解禁可能帶來的價格波動，需要關注凈現(xiàn)金分配率和內部收益率市場人士建議，投資者應根據(jù)自身買入成本和二級市場價格合理估算內部收益率和凈現(xiàn)金分配率，密切關注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相關戰(zhàn)略投資者的限售股解禁和流通安排，提前做出相關投資決策
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