核心觀點
長周期來看，伴隨著城鎮人口，人均居住面積瓶頸漸行漸近，地產需求或已見頂未來很長的一段時間內，地產在中國經濟中的占比將逐漸下降，當然過程可能比較漫長但是，長周期邏輯不能解釋短周期問題，穩增長訴求下房地產需要軟著陸短周期來看，伴隨著托底政策開始落地見效，最壞的時候即將過去，地產銷售有望在一季度末反彈，全年地產投資有望實現正增長
城鎮化浪潮和住房條件改善，鑄就房地產的黃金時代過去幾十年房地產市場，尤其是商品房市場的快速發展，主要受益于中國持續而快速的城鎮化進程以及人均住宅面積的迅速提升截至2020年，中國常住人口城鎮化率達63.9%，截至2019年的城市人均居住面積也達到了39.8平方米在這個過程中，2000—2010年的10年間，年均城市住房面積增長超過10億平方米，2010年—2020年甚至增長接最近幾年均15億平方米
城鎮人口，人均居住面積瓶頸漸行漸近，地產需求的長期趨勢見頂通過與成熟經濟體的橫向比較來看，城鎮化率的瓶頸大概在70%左右，人均居住面積的瓶頸在40—50平方米之間，未來我國的人口，城鎮化率和人均居住面積的增長可能都將進入減速階段在棚改貨幣化和后疫情時代的增量刺激下，每年17億平方米以上的商品房銷售面積可能就是這一輪房地產長周期的頂峰
地產在經濟中的占比將逐漸下降，但過程可能比較漫長我們把住宅建筑投資占GDP的比重作為觀測變量，來大致體現長期房地產對于GDP重要性的趨勢，發現近十幾年來日本和美國這個指標均在3%左右，日本相對穩定，而美國波動稍大相比之下，中國的住宅建筑投資占GDP的比例雖在2014年左右見頂，但仍處在6%以上的水平若按照美國和日本的經驗簡單外推，中國房地產市場在經濟中的規模占比，還有一半左右的下降空間但這個過程可能相對比較漫長以日本為例，日本住宅投資占GDP的比重在1973年見頂，2008年附近下降到3%的水平，歷時35年，中間還經歷了一輪房地產從泡沫到崩盤的過程
保障性租賃住房將為房地產市場提供新的增量，助力房地產軟著陸根據住建部消息，十四五期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套據我們估算，十四五期間，全國的保障性租賃住房增量可能在800—900萬套若按套均面積50平估算，對應的新增建筑面積或在4—4.5億平左右，新增開發投資在1.7—1.9萬億左右按25%落到2022年計算，2022年增量房地產投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右
正文
地產長期趨勢見頂
商品房需求或已見頂
城鎮化浪潮和住房條件改善，鑄就房地產的黃金時代過去幾十年房地產市場，尤其是商品房市場的快速發展，主要受益于中國持續而快速的城鎮化進程以及人均住宅面積的迅速提升截至2020年，中國常住人口城鎮化率達63.9%，截至2019年的城市人均居住面積也達到了39.8平方米在這個過程中，2000—2010年的10年間，年均城市住房面積增長超過10億平方米，2010年—2020年甚至增長接最近幾年均15億平方米
人口的拐點比預想中可能要更快一些就在幾年以前，不少預測還認為中國的人口拐點可能出現在2030年左右，但最近幾年來人口出生率的下滑速度超出了絕大多數人的預期目前中國每年的死亡人數即將達到1000萬人，而2020年的出生人數已經下降到了1200萬人，在當前的趨勢下，現實的約束和生育意愿的下降可能使人口拐點提前
城鎮化率和人均居住面積的瓶頸漸行漸近，地產需求的長期趨勢見頂:
①通過與成熟經濟體的橫向比較來看，城鎮化率的瓶頸在70%左右根據聯合國人口司的預測，中國的城鎮化率在達到60%，向70%靠攏的過程中，增長速度可能會有所放緩
②人口相對密集的發達國家，人均居住面積普遍在40—50平方米之間住建部數據顯示，2019年中國的城市人均住宅建筑面積已經達到39.8平方米，過去二十年近乎翻倍，未來的增量空間可能會比較有限
未來我國的人口，城鎮化率和人均居住面積的增長可能都將進入比較顯著的減速階段在棚改貨幣化和后疫情時代的增量刺激下，每年17億平方米以上的商品房銷售面積可能就是這一輪房地產長周期的頂峰
地產在經濟中的占比將逐漸下降，但過程可能比較漫長
從超長期的視角來看，穩定狀態下房地產占GDP的比重可能會比當前縮水一半我們把住宅建筑投資占GDP的比重作為觀測變量，來大致體現長期房地產對于GDP重要性的趨勢，發現近十幾年來日本和美國這個指標均在3%左右，日本相對穩定，而美國波動稍大相比之下，中國的住宅建筑投資占GDP的比例雖在2014年左右見頂，但仍處在6%以上的水平若按照美國和日本的經驗簡單外推，中國房地產市場在經濟中的規模占比，還有一半左右的下降空間
但這個過程可能比較漫長以日本為例，日本住宅投資占GDP的比重在1973年見頂，2008年附近下降到3%的水平，歷時35年，中間還經歷了一輪房地產從泡沫到崩盤的過程房地產市場的收縮之所以不會在短期出現，是因為人口，城鎮化以及經濟發展的趨勢都是慢變量，這些趨勢從見頂到逆轉下行需要一個長期過程
長期來看，經濟將逐步實現去地產化，通過其他產業來彌補房地產的空缺在去地產化的過程中，三駕馬車都有可能填補地產的空缺投資的增量可以來自新型基礎設施和高技術產業，出口的增量來自產業升級和高技術產品的出海值得一提的是，在房地產長期收縮的過程中，居民消費或將長期受益，其增量將來自購房壓力下降后居民資產負債表的修復
長短邏輯的差異:房地產需要軟著陸
為什么要實現房地產的軟著陸
長周期邏輯不能解釋短周期問題，穩增長訴求下房地產需要軟著陸房地產軟著陸的最大邏輯就是穩增長，這也是今年經濟工作的核心定調
房地產的積極信號
房地產市場開始出現一些積極的信號①商品房銷售出現見底企穩的跡象，11月全國商品房銷售金額和面積兩年平均同比降幅分別小幅收窄至—0.4%和—1.8%，高頻的三十大中城市商品房成交面積也較9，10月份邊際好轉②土地市場開始出現積極信號，第三輪集中供地流拍率大幅降低，已完成供地的深圳，南京和蘇州，流拍率分別為0%，2.2%和3.8%，較第二輪供地有顯著改善伴隨著土地招牌掛市場的供需再平衡，并購市場將再次被納入補貨方的視野③據經濟觀察網報道，并購貸款不納入三道紅線的可能性受到討論若能兌現，則將打開承債式收購的空間，建筑工程投資開始回升，房企資金鏈壓力邊際緩解后，存量的項目和保交房的壓力推動11月建筑工程投資兩年平均增速回升至7%，這個增速水平對投資的拉動依然相當可觀，不能忽視房地產投資的慣性
保障性租賃住房助力地產軟著陸
十四五規劃對保障性租賃住房的重視程度顯著提升國家層面，十四五規劃中明確指出我國未來要有效增加保障性住房供給各省市的十四五發展規劃中也明確指出要加快構建以保障性租賃住房為主體的住房保障體系2021年下半年以來，國家發改委，住建部多次發文，鼓勵支持房地產及建筑企業共同推動保障性安居建設，銀保監會，央行也多次表態，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs試點，為發展保障性租賃住房提供財政和金融支持
預計保障性租賃住房對2022年地產投資的拉動在3個百分點左右根據住建部消息，十四五期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套據我們估算，十四五期間全國的保障性租賃住房增量可能在800—900萬套若按套均面積50平方米估算，對應的新增建筑面積或在4—4.5億平左右，新增開發投資在1.7—1.9萬億左右按25%落到2022年計算，2022年增量房地產投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右
紅塔證券研究所所長，首席經濟學家李奇霖告訴《證券日報》記者，在房企“三道紅線”，房地產信貸集中度壓力，非標監管，房企發債難等諸多因素作用下，房企外部融資受限，而前期房企資金鏈又主要靠預收款支撐，但房地產銷售數據也開始回落，所以使得房企資金壓力較大，進而出現房企減少拿地和新開工。 鄭重聲明：此文內容為本網站轉載企業宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場無關。僅供讀者參考，并請自行核實相關內容。
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