A股2021年中報披露解決尾聲，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資金杠桿，滿足三道紅線方面的成績?nèi)绾谓鹑诮缟鲜泄狙芯吭簩δ壳耙呀?jīng)披露中報的129家房地產(chǎn)A股企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計，從平均值來看，僅有凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)，為97%，現(xiàn)金短債比與剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率均未達(dá)標(biāo)，分別為0.97和73%，這意味著A股房企整體有兩檔不合格盡管按照要求后兩項(xiàng)與合格僅相差一步之遙，但考慮到行業(yè)內(nèi)部分化較大，部分房企的負(fù)債情況仍然居高不下，此外不少房企陸續(xù)發(fā)生資金面暴雷事件，全行業(yè)在降杠桿，控風(fēng)險方面依然任重而道遠(yuǎn)
 中南集團(tuán)總部大樓
凈負(fù)債率降幅明顯 剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率改善難度最大
當(dāng)前，整個房地產(chǎn)行業(yè)以房主不炒為基本導(dǎo)向，行業(yè)監(jiān)管和融資條件進(jìn)一步收緊特別是2020年下半年開始，央行和住建部聯(lián)合提出三道紅線，四檔管理的政策成為約束房地產(chǎn)行業(yè)的主線
央行提出的 三道紅線是指:剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍根據(jù)三道紅線踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成紅，橙，黃，綠四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，綠檔房企的有息負(fù)債年增幅不得超過15%按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的三道紅線指標(biāo)必須全部達(dá)到，2023年6月底，試點(diǎn)房企三道紅線指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)
從三道紅線相對于去年年中的變化情況看，凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比都呈現(xiàn)向好趨勢，而剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率卻走勢相反其中，凈負(fù)債率的降低幅度最大，均值較去年中期下降了22個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比較去年同期上升了0.18個基點(diǎn)，而剔除預(yù)收項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率的均值較去年同期略漲2個百分點(diǎn)
這一結(jié)論與克爾瑞此前公布的對99家房企測算的數(shù)據(jù)也比較吻合該研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是凈負(fù)債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點(diǎn)
南通CBD
實(shí)際上，就三條紅線中改善起來的難度而言，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率均相對容易達(dá)標(biāo)改善現(xiàn)金短債比可以通過加快資金回籠，將短期債務(wù)置換為長期債務(wù)等舉措實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率反應(yīng)的是扣除現(xiàn)金之后的有息負(fù)債占凈資產(chǎn)的比例，因?yàn)榫C合考慮了有息負(fù)債，賬上現(xiàn)金和公司凈資產(chǎn)，因此也是海外投行考察地產(chǎn)公司負(fù)債水平最多用到的指標(biāo)
而剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率則是更能直觀反應(yīng)房企負(fù)債水平的指標(biāo)由于房地產(chǎn)市場存在預(yù)售制度，而會計準(zhǔn)則要求交付實(shí)現(xiàn)制方能計入收入，因此房地產(chǎn)預(yù)售的收入以預(yù)收賬款，合同負(fù)債等方式存在，要表征房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的負(fù)債水平，就要扣除這部分金額因此要改善該指標(biāo)，房企需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴(kuò)大預(yù)收款規(guī)模，加快銷售速度，同時杜絕捂盤惜售行為，難度相對最大
企業(yè)積極降檔行穩(wěn)致遠(yuǎn)
金融界對中報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，A股129家房企的平均營收增長了38%，但歸母凈利卻下降了15%，行業(yè)再次出現(xiàn)增收不增利在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不能盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，傳統(tǒng)的高杠桿，高負(fù)債，高增長模式的確有必要剎剎車
根據(jù)金融界的計算，在A股129企業(yè)中，凈負(fù)債率相比2020年中期下降的有58家，現(xiàn)金短債比方面，有34家水平上升，而剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率方面，只有23家公司實(shí)現(xiàn)下降。
在2021年中報期間的業(yè)績會上，不少房企都明確表示把三道紅線當(dāng)作最重要指標(biāo)，把降檔為年度首要任務(wù)，并明確提出了時間表如寶龍地產(chǎn)，越秀地產(chǎn)，佳兆業(yè)集團(tuán)目前已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)了零踩線，美的置業(yè)，正榮地產(chǎn)表示年底全部轉(zhuǎn)綠，中國奧園，時代中國表示明年底完全轉(zhuǎn)綠，建業(yè)地產(chǎn)表示2023年底之前全部合格
根據(jù)克而瑞研究中心的研究成果，整體來看，自三線四檔政策出臺以來，99家樣本房企中有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔在降檔的房企中，降一檔的有35家，降兩檔的有5家，有一家房企成功連降三檔，直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)
在企業(yè)主動降低負(fù)債，控制財務(wù)風(fēng)險方面，比較有代表性的是中南建設(shè)一方面，中南建設(shè)堅持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，努力提高運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展2021年6月末，其有息負(fù)債767.6億元，比2020年末減少31.5億元，有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值進(jìn)一步在行業(yè)保持最低位置歷史數(shù)據(jù)顯示，該公司過去十年間有息負(fù)債率整體呈下降態(tài)勢，特別是近5年連續(xù)下降
另一方面，中南建設(shè)保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入746.4億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的3.6倍報告期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額24.1億元，持續(xù)保持正值過去十年數(shù)據(jù)顯示，中原建設(shè)的凈現(xiàn)額整體上上升，特別是從2017年至今均為正，且呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢
三道紅線方面，除剔除預(yù)收款之后的負(fù)債率為77.42%，靠近達(dá)標(biāo)線之外，其他兩項(xiàng)都已經(jīng)達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債率95.27%，比2020年末下降2.00個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比1.03總體而言，該公司負(fù)債規(guī)模小，償債能力強(qiáng)，實(shí)際經(jīng)營風(fēng)險低
金融界研究也發(fā)現(xiàn)，在三道紅線的約束下，仍有28家房企有息負(fù)債率較去年同期不降反升這些企業(yè)中既有已經(jīng)轉(zhuǎn)型不再做房地產(chǎn)的企業(yè)，如榮豐控股，萬業(yè)企業(yè)，也有陸家嘴，大名城這類老牌地方房企不論如何，只有真正將負(fù)債規(guī)模降下來，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的浪潮中找到出路
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