: 《房玲等:三條紅線之下，房企現(xiàn)金流管理迎來大考》.
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年8月提出房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī)定三條紅線，至今已近一年在此期間，越來越多的房企意識到現(xiàn)金流管理的重要性
2021年，在各房企年報披露后，我們篩選了60家典型樣本房企從歷年經(jīng)營現(xiàn)金流，凈投資現(xiàn)金流和凈融資現(xiàn)金流的變化來看，我們發(fā)現(xiàn):目前房地產(chǎn)行業(yè)整體正在逐步減少對融資的依賴，更加注重銷售回報，進一步加強項目運營管理的精細化
房企普遍加大了償債力度。
從60家房企歷年的現(xiàn)金流來看，2017年是一個重要的轉(zhuǎn)折點2017年，60家房企融資現(xiàn)金流凈額達到峰值8053億元，同比增長128%，同時經(jīng)營現(xiàn)金流緊密平衡，凈流入35億元，當時伴隨著行業(yè)并購的加劇，凈投資現(xiàn)金流為歷年最高，凈流出5070億元整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資帶動投資發(fā)展，高度依賴融資
2017年后，伴隨著融資環(huán)境的不斷收緊，60家房企的凈融資現(xiàn)金流被動下降，2018年，2019年，2020年分別下降36%，54%，49%直至2021年上半年，60家房企融資現(xiàn)金流凈額首次為負，凈流出達657億元三條紅線政策出臺后，多數(shù)房企為了實現(xiàn)財務(wù)平衡，進一步加大了償債力度，控制投資節(jié)奏
數(shù)據(jù)顯示，2020年，60家房企經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為3151億元，為歷年最高，首次超過融資現(xiàn)金流凈額2021年上半年，60家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元我們預(yù)計2021年全年的經(jīng)營現(xiàn)金流將進一步增加
超過一半的企業(yè)加強銷售回報。
從2021年上半年60家房企的經(jīng)營現(xiàn)金流來看，大部分企業(yè)銷售回款增加，35家房企經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比增加，處于凈流入狀態(tài)，其中碧桂園，綠地，首開同比增幅最大。
經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出的房地產(chǎn)企業(yè)有20家，其中保利發(fā)展凈流出248億元，是經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出最多的房地產(chǎn)企業(yè)30%房企的經(jīng)營現(xiàn)金流表現(xiàn)不如2020年同期
更多的房企在積極還債，融資驅(qū)動模式依然占據(jù)主導(dǎo)地位。
在研究過程中，我們將經(jīng)營現(xiàn)金流和凈投資現(xiàn)金流之和作為房企日常經(jīng)營的現(xiàn)金流，并與凈融資現(xiàn)金流進行比較，將房企分為四類。
第一類:房企凈投資現(xiàn)金流大于0，凈融資現(xiàn)金流大于0這類房企持有的現(xiàn)金比以前多，歸類為財務(wù)改善以法華股份為典型例子，2021年上半年，公司持有現(xiàn)金達592億元，較年初增長36%
第二類中，房企經(jīng)營現(xiàn)金流產(chǎn)生的凈投資現(xiàn)金流大于0，但凈融資現(xiàn)金流小于0這類房企都在積極還債2021年上半年，有35%的房企在積極還債，比如綠地控股預(yù)計在三條紅線等新規(guī)下，未來房企積極還債的比例將繼續(xù)擴大
第三類:房企經(jīng)營現(xiàn)金流產(chǎn)生的凈投資現(xiàn)金流小于0，但凈融資現(xiàn)金流大于0這樣的企業(yè)是融資驅(qū)動的結(jié)果顯示，2021年上半年，40%的樣本企業(yè)仍以融資驅(qū)動為主
從研究結(jié)果來看，融資驅(qū)動型房企在60家房企中仍占據(jù)一定比例，這表明在新時代，部分房企仍采用傳統(tǒng)的融資驅(qū)動規(guī)模發(fā)展模式，經(jīng)營策略沒有明顯變化。
此外，需要警惕的是，2021年上半年，58%的企業(yè)融資現(xiàn)金流無法完全覆蓋經(jīng)營和投資現(xiàn)金流費用我們認為，下半年這類企業(yè)應(yīng)更加注重銷售回報，做好現(xiàn)金流管理，以減輕企業(yè)財務(wù)壓力，防范債務(wù)風險
總的來說，在三條紅線下，房企有息負債增長受到一定限制，甚至呈現(xiàn)下降趨勢整個行業(yè)對融資的依賴程度逐漸下降未來房企將更加注重銷售的歸集，周轉(zhuǎn)效率和項目運營管理的精細化同時，企業(yè)在收購?fù)恋貢r會更加謹慎，會對新收購?fù)恋氐默F(xiàn)金流反轉(zhuǎn)周期和相關(guān)利潤率提出更嚴格的要求
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