2021年上半年，房地產龍頭企業萬科凈利潤12年來首次出現下滑萬科總裁兼CEO朱九生在30日召開的業績會上，將此形容為未能參加期中考試
萬科29日披露的2021年半年報顯示，今年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%，合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。
朱九生指出，萬科上半年凈利潤下滑主要有三個原因:一是銷售規模增長有限，二是毛利率下降略快，三是業務轉型效果沒有真正體現出來。
朱九生表示，萬科開發業務最近幾年來銷售增速相對有限，上半年開發業務結算收入同比增長11.9%，與同行相比處于較低水平。
二是開發業務利潤率下降最近幾年來，地價與售價之比明顯上升2017年至2020年，土地銷售比將提高約17個百分點，未來將逐步體現在結算收入和結算利潤上與去年同期相比，萬科中期毛利率由稅后24%下降至18%如果與同行相比，不含稅的毛利率從32%降至23%
綜上所述，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下降。
第三，業務轉型的效果還沒有真正體現出來，需要時間2014年以來，萬科逐漸從房地產開發轉向房地產開發，運營，服務并重服務和業務運營的邏輯與開發不同，公司還有很多投資房地產的業務這部分是由于采用了謹慎的會計政策和按歷史成本定價不僅價值不重估，每年還會有折舊攤銷，累積影響會比較高
朱九生坦言，今天，在反思萬科新業務，新賽道時，有很多值得回顧的地方比如當年年初，就嚴重低估了完成轉型過程所需的時間，可能面臨的挑戰，需要建設的能力，過于樂觀
同時，朱九生表示，他也需要改變對新業務的看法即使所有的商業服務都做得很好，它對傳統銷售規模和利潤的貢獻可能仍然有限它能貢獻的是企業價值，或者中長期估值
當日，萬科a股收盤跌逾7%。
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